Problemdarstellung/Sachverhalt:

Mit Beschluss CH-022/2016 hat die Gemeindevertretung Chorin auf ihrer Sitzung am 28. April 2016 entschieden, das bebaute Grundstück Ärmel 14 im Ortsteil Senftenhütte zu veräußern. Der Verkauf soll nicht auflagenfrei erfolgen, sondern ist an mehrere Bedingungen geknüpft. Neben der Übernahme der auf dem Hauptgebäude angebrachten Sirenenanlage hat der Erwerber die Verpflichtung zu übernehmen, der Gemeinde Chorin für einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren einen Raum zur öffentlichen Nutzung zur Verfügung zu stellen.

1.)    Der Beschluss ist rechtmäßig und verstößt nicht gegen geltendes Recht.

2.)    Der Grundstückskaufvertrag bedarf nach notarieller Beurkundung der Genehmigung durch die Kommunalaufsicht.

3.)    Der noch zu schließende Grundstückskaufvertrag ist genehmigungsfähig.

4.)    Die Genehmigungsfreistellungsverordnung ist nicht anzuwenden.

Die Gemeinde darf Vermögensgegenstände, die sie zur Erfüllung ihrer Aufgaben in absehbarer Zeit nicht braucht, veräußern. Vermögensgegenstände, die zur Erfüllung der Aufgaben der Gemeinde weiterhin benötigt werden, dürfen mit Genehmigung der Kommunalaufsichtsbehörde veräußert werden (§ 79 Abs. 1 BbgKVerf).

Soll eine Veräußerung von Vermögen, welches für eine Aufgabenerfüllung benötigt wird erfolgen, ist diese nur im Zusammenhang mit einer Aufgabenübertragung an den Erwerber bei gleichzeitiger Sicherung einer Rückübertragungsmöglichkeit bei Nichterfüllung der Aufgabe durch den Erwerber zulässig (Runderlass in kommunalen Angelegeneiten, Ministerium des Innern Nr. 2/2009).

Mit der durch den Erwerber zu übernehmenden Verpflichtung, der Gemeinde Chorin einen Raum nebst Sanitäranlage für einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren entgeltlich zur Verfügung zu stellen, wird diesen Vorgaben Rechnung getragen. Der Entwurf des Grundstückskaufvertrages, der durch den Haupt- und Finanzausschuss Chorin auf seiner Sitzung am 10.5.2016 diskutiert wurde, enthält für den Fall der Nichterfüllung der vertraglichen Verpflichtung durch den Erwerber ein Wiederkaufsrecht und eine dinglich gesicherte Rückauflassungsvormerkung. Insofern ist die Nutzung des Objektes durch die Gemeinde gesichert.

Vermögensgegenstände sollen nur zu ihrem vollen Wert veräußert werden (§ 79 Abs. 2 BbgKVerf). Der volle Wert kann ermittelt werden

a.)    im Rahmen einer bedingungsfreien öffentlichen Ausschreibung,

b.)    zum Verkehrswert nach § 194 Baugesetzbuch, welcher durch einen Verkehrswertgutachten nachgewiesen wird; diese Methode empfiehlt sich besonders dann, wenn aufgrund einer Aufgabenübertragung oder Lage des Grundstückes ein bestimmter Käufer infrage kommt (Runderlass in kommunalen Angelegeneiten, Ministerium des Innern Nr. 2/2009).

c.)    zum Höchstgebot in einer Versteigerung nach der Versteigererordnung.

Insofern besteht keine Verpflichtung zu einer Ausschreibung, zumal diese wenig sinnvoll erscheint, wenn von dem Erwerber erwartet wird, dass er auf eigene Kosten einen Raum und eine mitzunutzende Sanitäreinrichtung innerhalb eines Zeitraumes von zwei Jahren herrichtet und einen langfristigen Mietvertrag zu festgeschriebenen Konditionen übernehmen soll.

Das Verkehrswertgutachten des Sachverständigen Ehlers aus Eberswalde vom 17.02.2015 ist zwar älter als ein Jahr, dennoch steht dies der Genehmigungsfähigkeit des Rechtsgeschäftes nicht entgegen. Zumal sich die Bodenrichtwerte seit dem Bewertungsstichtag erhöht haben und bis zum Zeitpunkt der Veräußerung keine werterhöhende Maßnahmen vorgenommen wurden. Allenfalls kann von einem fortschreitenden Substanzverlust in den vergangenen Monaten ausgegangen werden. Da das Verkehrswertgutachten älter als 12 Monate ist, kann die Gemeinde Chorin das Grundstücksgeschäft nicht durch eine gesiegelte Eigenurkunde nach der Genehmigungsfreistellungsverordnung (Urkunde des Amtsdirektors und stellvertretenden Amtsdirektors) genehmigen. Es verbleibt bei der erforderlichen Genehmigung des Grundstücksgeschäfts durch die Kommunalaufsicht des Landkreises.

Die Verpflichtung der Gemeinden zur Vereinbarung einer Mehrerlösklausel ist mit Einführung der Genehmigungsfreistellungsverordnung vom 4.09.2003 weggefallen. Hintergrund des Wegfalls dieser Verpflichtung war, dass sich die Bodenpreise seit dem Jahre 1990, also nach Wegfall der staatlichen Regulierung, stabilisiert hatten. Da die Mehrerlösklausel lediglich auf den Differenzbetrag der Steigerung des Bodenrichtwertes bei Vertragsschluss bis zum Zeitpunkt des Weiterverkaufs abzielt und erhebliche Bodenwertsteigerungen nicht mehr statt fanden, war diese Klausel für den Gesetzgeber entbehrlich geworden. In Senftenhütte ist der Bodenrichtwert seit Jahren stabil, so dass eine solche Klausel zwar vereinbart werden könnte, jedoch nicht zielführend erscheint.

Im Ergebnis ist festzustellen, dass der Beschluß der Gemeindevertretung Chorin über den Verkauf des Grundstückes Ärmel 14 in Senftenhütte und die durch den Haupt- und Finanzausschuß behandelten weiterführenden Vertragsinhalte den gesetzlichen Bestimmungen entsprechen und kein Raum für eine Beanstandung durch den Hauptverwaltungsbeamten (§ 55 BbgKVerf) gegeben ist.

Herr Dr. Luthardt wird im Nachgang über das Ergebnis der Prüfung des Beschlusses informiert.