Die Stadt Oderberg versagt nach § 36 BauGB ihr Einvernehmen für das beantragte Vorhaben „Neubau eines Asylbewerberheimes“, Oderberg, Hermann-Seidel-Straße, Flur 8, Flurstück 738.

Problemdarstellung/Sachverhalt:

Die EJF gemeinnützige AG, Königsberger Straße 28, 12207 Berlin plant den Neubau eines 2-geschossigen Gebäudes zur Unterbringung von Asylbewerbern in der Hermann-Seidel-Straße in 16248 Oderberg (Gemarkung Oderberg, Flur 8, Flurstück 738).

Bei dem geplanten Gebäude handelt es sich um ein Gebäude geringer Höhe. Die Vorderfront des Gebäudes beträgt 33,49 m. Die Tiefe der beiden Seitenflügel beträgt 33,11 m. Die Konstruktion ist in massiver einschaliger Bauweise geplant.

Die Stadtverordnetenversammlung hat in ihrer Sitzung am 15.10.2014 den Beschlussvorschlag zur entsprechenden Sitzungsvorlage Nr. OD-053/2014 vom 25.09.2014 insgesamt  zurückgestellt, ohne in der Sache selbst zu entscheiden. Zur rechtlichen Beurteilung der Sachlage hat die Amtsverwaltung die Anwaltskanzlei Zarzycki & Hornauf, Frankfurt (Oder) um eine Stellungnahme gebeten, die sich in dem nachstehenden Beschlussvorschlag wiederspiegelt.

Begründung

Es existieren weder ein Bebauungsplan noch eine Innenbereichssatzung für das betroffene Gebiet. Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben, das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. Das bedeutet, dass zunächst alles an Bebauung in den Blick zu nehmen ist, was in der näheren Umgebung tatsächlich vorhanden ist.

Maßstabsbildend für die Beurteilung, ob sich ein Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, sind solche baulichen Anlagen, die nach Art und Gewicht geeignet sind, ein Gebiet als Ortsteil mit einem bestimmten städtebaulichen Charakter zu prägen. Grundsätzlich zählen dazu nur Bauwerke, die dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen, untergeordnete Nebenanlagen (Wochenendhäuser, Gartenhäuser) sind in der Regel keine Bauten, die für sich genommen ein für die Siedlungsstruktur prägendes Element darstellen.

Grundsätzlich müssen die straßenbegleitende Bebauung (Ausdehnung, Höhe, Zahl) und das dadurch vermittelte Erscheinungsbild Eigenart der näheren Umgebung prägen. Für das Sich-Einfügen hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung sind u. a. die Geschosszahl, die Geschossflächenzahl und die Grundflächenzahl maßgeblich. Es kommt dabei auf das äußere Einfügen und die absoluten Maße an. Entscheidend ist also die von außen wahrnehmbare Erscheinung des Gebäudes im Verhältnis zu seiner Umgebungsbebauung.

Das geplante Gebäude fügt sich mit einer straßenseitigen Länge von 33 m und einer Tiefe von 33 m nicht in die umgebende Bebauung ein, der vorgegebene Rahmen wird deutlich überstiegen. Solche Gebäudeabmessungen sind für das Baugebiet nicht typisch. Lediglich die Gebäude auf den Flurstücken 736, 418 und 440 weisen lediglich eine dieser Längen auf. Geht man davon aus, dass das Flurstück 736 noch im Innenbereich gelegen ist, so entfalten diese Gebäude keine prägende Wirkung für das gesamte Gebiet. In dem geplanten Umfang ist auch eine Beeinträchtigung des Ortsbildes gegeben, da nicht nur eine straßenbegleitende Bebauung erfolgt, sondern die Hauptnutzung  einer deutlich überproportionalen Bebauungstiefe führt, die über die seitlichen Freiflächen gut wahrnehmbar ist. Eine irgendwie geartete hintere Baugrenze, die von dem Vorhaben aufgrund seiner Maße eingehalten wird, ist nicht begründbar. Bei der Feststellung einer faktischen hinteren Baugrenze und einer nicht überbauten Grundstücksfläche ist auf die vorhandenen Hauptanlagen (Hauptgebäude) abzustellen und nicht auf Nebenanlagen. Diesen fehlt insoweit die maßstabbildende Kraft.

Darüber hinaus ist fraglich, ob das Baugrundstück überhaupt zum bauplanungsrechtlichen Innenbereich eingeordnet werden kann. Das Vorhabengrundstück ist unbebaut. Südlich und östlich schließt sich eine landwirtschaftliche Nutzung an. Berücksichtigt man die gärtnerische Nutzung der westlichen gelegenen Flurstücke ergibt sich eine fast 100 m breite Lücke. Zusammen mit den Flurstücken 736, 237 und 739 könnte das Flurstück dem Außenbereich (§ 35 BauGB) derart zugeordnet werden, dass dieses in den Innenbereich hineinragt. Die Rinderhaltungsanlage ist als zum Außenbereich zugehörig zu betrachten. Durch die Größe des Vorhabengrundstücks und die Größe der Lücke zwischen der Wohnbebauung und dem Gebäude auf dem Flurstück 736 handelt es sich auch nicht um eine zwanglose Fortsetzung der vorhandenen Bebauung.

Weiterhin bestehen Bedenken in Bezug auf die Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass von der angrenzenden Tierhaltungsanlage Geruchsimmissionen ausgehen, die bei den Bewohnern des Heimes erhebliche Belästigungen im Sinne des § 3 Abs. 1 BImSchG hervorrufen. Eine nähere Überprüfung durch die Bauordnungsbehörde ist nicht bekannt bzw. dokumentiert. Allein der Abstand der Gebäude und die derzeitige Anzahl der Tiere stellen keine ausreichende Beurteilungsgrundlage dar. Insoweit ist auch auf die Betriebsgenehmigung und die maximal zulässige Anzahl an Tieren abzustellen. Als ebenso problematisch wird das wesentlich dichter liegende Flurstück 739 erachtet, auf diesem ist ein Fahrsilo vorhanden, von dem erhebliche Beeinträchtigungen durch Geruchsimmissionen ausgehen können.

Schließlich bestehen erhebliche Bedenken hinsichtlich einer Hochwassergefährdung. Nach

§ 11 Abs. 3 BbgBO müssen bauliche Anlagen gegen schädliche Einflüsse geschützt werden. Damit ist der Bauordnungsbehörde eine Prüfungsverpflichtung auferlegt. Eine diesbezügliche Prüfung bzw. ein entsprechendes Gutachten sind nicht bekannt bzw. wurden mit dem Bauantrag nicht erbracht.

Änderungsempfehlungen aus der Beratungsfolge:

Beschlussfassung:

Entsprechend des Beschlussvorschlages

Entsprechend des Beschlussvorschlages mit folgenden Änderungen