Sachverhalt:

Sachverhalt:

1. Ausgangssituation
2. Variante 1
3. Variante 2
4. Variante 3
5. Fördermöglichkeiten
6. Auswertung Interessenbekundungsverfahren
7. Grundstücke
8. Beschlussempfehlung

1. Ausgangssituation:

Das sich im gemeindlichen Eigentum befindende Gebäude Lindenweg 6, in Golzow beherbergt auch die Kindertagesstätte. Die Amtsverwaltung legte dar, dass der bauliche Zustand des Gebäudes als desolat einzuschätzen wäre. Auf Grund des Zustandes des Gebäudes, aber auch der Heizungs- und Elektroinstallation ist eine Komplettsanierung des Gebäudes mit einer Interimsbetreuung der Kitakinder erforderlich. Sollte die Kita am derzeitigen Standort weiterbetrieben werden, ist schon aus Gründen der Gefahrenprävention eine zeitnahe Sanierung unumgänglich.

Die Gemeindevertretung beauftragte die Amtsverwaltung einen Variantenvergleich zur Sicherstellung der Kindertagesbetreuung durchzuführen. Mit dieser Vorlage werden die bisherigen Ergebnisse, sowie Vorschläge zur weiteren Vorgehensweise verbunden mit einem Beschlussvorschlag aufgezeigt.

2. Variante 1: Instandsetzung des Gebäudes Lindenweg 6 durch die Gemeinde Chorin und Verbleib der Kindertagesstätte.

Die Amtsverwaltung veranschlagte die Gesamtkosten für alle im Zusammenhang mit der Sanierung stehenden Maßnahmen mit 1.399.391,12 €. Das Ingenieurbüro für Bauplanung GmbH Eberswalde (IBE) legt mit Schreiben vom 06.01.2021 dar, dass die vom Bauamt des Amtes Britz-Chorin-Oderberg erstellte Kostenschätzung belastbar und plausibel sei. Die Höhe der IBE-Kostenschätzung beläuft sich auf den etwas höheren Betrag von 1.419.630,32 €. Eine genaue Kalkulation des Zeitraumes der gefahrlosen Nutzung ist auch dem Ingenieurbüro IBE nicht ohne weiteres möglich. IBE teilt mit: „Die Standsicherheit bzw. Tragfähigkeit der durch Wassereintritt geschädigten Holzbauteile lässt sich nicht beurteilen. Dies hängt von vielen Faktoren, wie z.B. dem Schädigungsgrad, ab. Erst durch ein Holzschutzgutachten und eine Baustoffprüfung lässt sich dieser ermitteln und es kann eine Einschätzung zur Restnutzungsdauer und Instandsetzung erfolgen. Die Kosten für ein zu erstellendes Gutachten betrügen ca. 22.000 € Brutto“.

Die Kapazität der Einrichtung ist nicht ausreichend. Beim zuständigen Ministerium wurde eine befristete Kapazitätserhöhung auf 42 Plätze beantragt. Es ist davon auszugehen, dass dem Antrag stattgegeben wird und befristet einer Kapazitätserhöhung zugestimmt wird. Angesichts dessen, dass in Golzow ein B-Plangebiet für Wohnbebauung vorhanden ist und auch die Einrichtungen in Chorin und Brodowin absehbar gut gefüllt sein werden, sollte eine notwendigen Kapazität von 50 Plätzen als ausreichend eingeschätzt werden. Diese Kapazität kann am gegenwärtigen Standort nicht bereitgestellt werden.

3. Variante 2: Neubau einer Kindertagesstätte durch die Gemeinde Chorin oder einen externen Bauträger

a) Gemeinde Chorin

Eine neue Einrichtung sollte mit einer Kapazität von 50 Plätzen geplant. werden. Die Kosten der Kommune für eine neue Kindertagesstätte in dieser Größenordnung sind mit 2,1 Mill. € zu planen. Hierbei sind die immensen Preissteigerungen im Bauhauptgewerbe, gekennzeichnet durch die Steigerung der Baupreisindizes, bereits berücksichtigt. Erfahrungen über verschiedenste Förderungen konnte die Verwaltung beim Neubau der Kindertagesstätten in Britz und Brodowin sammeln. Problematisch ist, dass die Gemeinde über kein für eine Kindertagesstätte geeignetes Grundstück verfügt.

b) externer Bauträger

Die Gemeinde Chorin und der Investor schließen einen Betriebsführungsvertrag über eine Laufzeit von ca. 25 Jahren. Die Höhe des von der Gemeinde zu entrichtenden Entgelts muss mit dem Investor auf dem Verhandlungswege ausgemacht werden. Es ist davon auszugehen, dass im Regelfall die Gesamtinvestition über die Vertragslaufzeit von der Gemeinde aufzubringen wäre. Allerdings ist bei einer privaten Investition mit wesentlich geringeren Baukosten und spürbar kürzerer Bauzeit zu rechnen. Wichtig wäre auch die Bereitstellung eines Grundstückes durch den Investor, welches für die Bebaubarkeit geeignet wäre.

4. Variante 3: Verkauf des Gebäudes Lindenweg 6 unter Bedingungen.

Die eine Bedingung wäre, dass die Kita am bisherigen Standort weiterbetrieben werden könnte. Die andere Bedingung lautet, das Gebäude binnen zwei Jahre so zu sanieren, dass der gefahrlose dauerhafte Betrieb der Einrichtung gewährleistet wäre. Hierbei ist zu beachten, dass diese Variante allenfalls eine Interimslösung sein kann, da bereits dargelegt wurde, dass perspektivisch von einem erhöhten Platzbedarf auszugehen sei, der am Standort jedoch nicht realisiert werden kann.

5. Fördermöglichkeiten

Grundsätzlich förderfähig sind nur solche Kosten, die im Zusammenhang mit einer öffentlichen Nutzung (Kinderbetreuung / Kita) stehen. Das heißt, der Ausbau / Teilausbau des Objekts zu wohnwirtschaftlichen Zwecken ist nicht förderfähig. Folgende Möglichkeiten der Förderung für das Objekt Lindenweg 6 (Kita-Teil) könnten derzeit verfügbar sein:

Kinderbetreuungsfinanzierung Bund 2020-2021 (U6-Ausbau-Richtlinie 2020-2021 vom 21.08.2020):

         die Förderhöhe je neu geschaffenem bzw. erhaltenem Betreuungsplatz beträgt bis zu 10.000 EUR (90 % der zuwendungsfähigen Gesamtausgaben, höchstens 10.000 EUR je förderfähigem Betreuungsplatz)

         es werden Investitionen für die Neuschaffung von Plätzen gefördert (Bedarfsbegründung)

         bei Erhaltungsmaßnahmen von Plätzen ist der Nachweis zu erbringen, dass die geförderten Plätze ohne die beantragten Erhaltungsmaßnahmen wegfallen würden (z.B. behördliche Auflagen zur Nutzungsuntersagung wie z.B. Brandschutzauflagen, Hygieneauflagen oder Modernisierungs-/Erhaltungskosten liegen über Neubaukosten)

         zusätzlich zum Antrag ist zwingend das positive Votum des örtlichen Trägers der Jugendhilfe einzureichen (Votum für 42 Plätze liegt vor)

         Antragsschluss ist der 28. Februar 2021

         sollten alle 42 Plätze als förderfähig anerkannt werden, beträgt die Fördersumme max. 420.000 EUR (Rest Eigenanteil der Gemeinde)

Richtlinie des Ministeriums für Ländliche Entwicklung, Umwelt und Landwirtschaft über die Gewährung von Zuwendungen für die Förderung der ländlichen Entwicklung im Rahmen von LEADER; hier Umsetzung von investiven Vorhaben der integrierten ländlichen Entwicklung gemäß GAK-Rahmenplan (Teil II E)

         Förderung von Vorhaben zur Schaffung von Einrichtungen für Basisdienstleistungen (Einrichtungen für Basisdienstleistungen sind Einrichtungen, die zum Zwecke der Grundversorgung der ländlichen Bevölkerung geschaffen werden. Unter Vorhaben der öffentlichen Grundversorgung sind Vorhaben insbesondere in Kinder- und Jugendeinrichtungen, wie u.a. Grundschulen inkl. Hort, Kindertagesstätten und Jugendclubs zu subsumieren.

         Höhe der Zuwendung für Gemeinden bis zu 75 % der förderfähigen Gesamtausgaben, maximal 800.000 EUR (Rest Eigenanteil der Gemeinde)

         mit der Beantragung beim LELF ist eine Stellungnahme der LAG Barnim vorzulegen; Bestandteil der Stellungnahme ist eine Bewertung des Vorhabens nach einer Skala von 1 bis 5

         Förderanträge sind im Zeitraum 1. Januar bis 31. März beim LELF einzureichen

         nach erfolgter RS am 04.02.2021 mit Herr Jeran (LAG) wird die Möglichkeit einer Förderung über GAK-Mittel in 2021 aber als eher gering eingeschätzt, da das Budget (ca. 2 Mio. EUR für den Bereich der LAG Barnim bereits erschöpft / überzeichnet ist)

Kreisentwicklungsbudget des Landkreis Barnim

         über das Kreisentwicklungsbudget des LK Barnim könnte ein Antrag auf Förderung in Höhe des Eigenanteils der Gemeinde gestellt werden

         Anträge sind bis zum 28. Februar zu stellen

Die dargestellten Fördermöglichkeiten würden auch auf den Neubau einer KITA Anwendung finden. Allerdings gelten auch hier (bei dann wesentlich höheren Investitionskosten für den KITA-Bereich) die gleichen Förderhöchstgrenzen, so dass sich der Eigenanteil der Gemeinde erhöhen würde.

Die Förderung von privaten Inverstoren ist ebenso bedingt möglich.Bei der U6-Ausbau-Richtlinie (Förderung über die ILB) sind auch andere Eigentümer, die einem Träger einer Kindertageseinrichtung Grundstück und Gebäude zur Verfügung stellen (vermieten, verpachten), antragsberechtigt, wenn der Antrag mit dem Träger der Kindertageseinrichtung und der Gemeinde abgestimmt und der Betrieb der Kindertageseinrichtung für die Dauer der Zweckbindung gemäß Nr. 6.1 gesichert ist. Allerdings konnten nach diesem Programm nur bis zum 28.02.2021 Anträge gestellt werden. Bei den GAK-Mittel (Antrag ist beim LELF Prenzlau einzureichen) können gemäß der LEADER-Richtlinie für Vorhaben der öffentlichen Grundversorgung (E.1.2) Gemeinden und Gemeindeverbände sowie gemeinnützige juristische Personen Zuwendungen erhalten. Anträge sind bis zum 31.03. zu stellen.

6. Auswertung der Interessenbekundungsverfahren

Lediglich eine Interessenbekundung liegt für den Neubau einer Kindertagesstätte auf einem im Privatbesitz zentral gelegenen Grundstück in Golzow vor. Diese Interessenbekundung stammt ebenso von einem Golzower Einwohner. In der Interessenbekundung wird auf ein 4.000 qm großes Grundstück in Mischbaufläche verwiesen. Der Einzug in die neue Kindertagesstätte wird für Ende Dezember 2022 avisiert. Als Baukosten werden 33,3 T€ für den Kitaplatz veranschlagt. Das Bauvorhaben kann somit wesentlich billiger und schneller als von der öffentlichen Hand realisiert werden. In nachfolgender Tabelle ist eine Gegenüberstellung der Baukosten (prognostisch) von einem externen Anbieter und von der Gemeinde dargestellt für eine Kindertagesstätte mit einer Kapazität von 50 Plätzen.

In beiden Fällen wird davon ausgegangen, dass Grundstückserwerbskosten nicht anfallen. Die bauliche Investition kann von der Gemeinde binnen 80 Jahren abgeschrieben werden. Das heißt, dass die Investition lediglich mit 1/80 im Ergebnishaushalt jährlich als Aufwand zu vermerken wäre. Wie hoch dagegen die Miete für die Gemeinde für die anzumietende neue Kita wäre, hängt davon ab, in welchem Zeitraum der Investor die Kindertagesstätte refinanziert haben will. Je länger der Mietzeitraum ist, desto geringer ist der jährliche Aufwand für die Gemeinde. In den Beispielrechnungen wird davon ausgegangen, dass die Gemeinde 50 % der Investition über Fördermittel aufbringen kann.

Tabelle 1: Gegenüberstellung Neubau, Mietlaufzeit 25 Jahre

Die monatliche Belastung für die Gemeinde Chorin betrüge bei einer 50 % Förderung und einer von der Gemeinde geleisteten Gesamtinvestition in Höhe von 2.1 Mill. € ca. 2 T€. Im Falle einer Miete der von einem externen Investor zur errichtenden Kita mit 25 Jahren Mietvertragslaufzeit unter der Prämisse der Refinanzierung der Investition betrüge die Höhe dagegen ca. 5.5 T€.

Tabelle 2: Gegenüberstellung Neubau, Mietlaufzeit 40 Jahre

Die monatliche Belastung für die Gemeinde Chorin betrüge bei einer 50 % Förderung und einer von der Gemeinde geleisteten Gesamtinvestition in Höhe von 2.1 Mill. € ca. 2 T€. Im Falle einer Miete der von einem externen Investor zur errichtenden Kita mit 25 Jahren Mietvertragslaufzeit unter der Prämisse der Refinanzierung der Investition betrüge die Höhe dagegen ca. 3.5 T€.

Aus oben aufgeführten folgt, dass es für die Gemeinde finanziell gesehen wesentlich günstiger sein könnte, eine Kindertagesstätte auf eigene Kosten zu bauen. Nach derzeitigem Kenntnisstand ist jedoch eine geeignete Baufläche für einen Neubau nicht vorhanden. So dass diese Option vorerst ausscheidet. Die maximale Höhe der Anmietkosten für einen von externer Hand errichteten Neubau sind in den Tabellen 1 und 2 benannt. In Verhandlungen nach einer öffentlichen Ausschreibung ist eine Minimierung der Kosten anzustreben.

Es liegen zwei Interessenbekundungen für den Kauf der Kita in Golzow vor. Die Verwaltung führte Gespräche mit den beiden Interessenten, die aus Golzow stammen. Beide bekundeten jeweils die Bereitschaft, den Weiterbetrieb der Kita zu unterstützen und das Gebäude entsprechend den Vorgaben für den nachhaltigen und sicheren Betrieb instand zu setzen. Als Kaufpreis wurden Beträge im unteren sechsstelligen Bereich geboten. Die genaue Angabe kann hier in dieser öffentlichen Vorlage nicht erfolgen, um Wettbewerbsverzerrungen in Folge einer späteren öffentlichen Ausschreibung vorzubeugen. Des Weiteren ist für den Verbleib und der Nutzung der Kita in dem Gebäude eine übliche Miete von der Gemeinde zu zahlen. Hinzu kommen noch Betriebskosten, die allerdings bereits jetzt schon von der Gemeinde aufgebracht werden. Das Gebäude „Lindenweg 6“ mit Kindertagesstätte lässt sich problemlos veräußern und dann gegen Miete weiterbetreiben. Die Investitionsverpflichtungen treffen den neuen Eigentümer und von der Gemeinde ist lediglich eine im Vorfeld auszumachende Miete als Aufwand zu verbuchen. Des Weiteren sind noch Betriebskosten zu veranschlagen, die bereits jetzt auch zu zahlen wären. Perspektivisch ist die Kindertagesstätte allerdings zu klein. Dies wurde bereits thematisiert.

Chorin verfügt über drei Kindertagesstätten in kommunaler Trägerschaft. Dies sind die Kindertagesstätten in Golzow, in Chorin und in Brodowin. Sowohl für Golzow als auch für Brodowin mussten befristete Betriebserlaubnisse für eine höhere Platzkapazität beantragt werden, um der Aufnahmeverpflichtung gerecht zu werden.

Die aktuelle Belegungssituation stellt sich wie folgt dar:

Tabelle 3, Belegung der Kindertagesstätten, Hortanteil

Mit dem absehbaren Wachstum der Gemeinde Chorin wird die Aufnahmesituation noch prekärer. Es ist eine Erweiterung der Platzkapazitäten geboten, um den Betreuungsanspruch zu erfüllen. Angesichts der Situation empfiehlt es sich, die Hortkinder aus den Einrichtungen zu nehmen. Dadurch wird die Platzkapazität spürbar entlastet. Diese Kinder könnten im Hort der Grundschule Britz betreut werden. Die Gemeinde Britz hat die Planung für einen Hortneubau abgeschlossen. Eine Änderung oder Erweiterung des Bauvorhabens ist nicht möglich. Derzeit werden die Bauantragsunterlagen erstellt. Die Kapazität ist mit ca. 130 Plätzen ausreichend bemessen, um perspektivisch auch künftig alle Britzer Hortkinder im neuen Hortgebäude betreuen zu lassen. Grundsätzlich können aber auch zusätzliche Plätze im Rahmen der Doppelnutzung in den Klassenräumen bereitgestellt werden. Es ist zulässig, bei ausschließlicher Nutzung von Horträumen, eine zusätzliche Kapazität in gleicher Höhe im Rahmen der Doppelnutzung zu bewilligen. Dies hieße in diesem Rahmen eine Gesamtkapazität von 2 x 130 Plätzen = 260 Hortplätze. Allerdings ist diese extensive Form der Doppelnutzung nicht vermittelbar und würde die Bemühungen der Gemeinde Britz zur Verbesserung der Hortsituation konterkarieren. Eine geringfügigere Doppelnutzung bedingt durch die Aufnahme der Choriner Kinder könnte jedoch möglicherweise akzeptierbar und mit pädagogischem Know-how leicht zu bewältigen sein. So würden Schulräume als Hausaufgabenräume genutzt und durch angebotsorientierte Betreuung ein ausschließliches Verweilen in Klassenräumen vermieden werden. Die zusätzliche Doppelnutzung von Klassenräumen ist Standard in der Hortbetreuung und somit nichts Ungewöhnliches.

Die Entscheidung über die Aufnahme der Choriner Hortkinder trifft allerdings die Gemeinde Britz als Träger von Schule und Hort. Angesichts der finanziellen Herausforderungen der Gemeinde Britz wäre ein Investitionszuschuss für den Hortneubau erforderlich. Die Bruttobaukosten für den Hortneubau Britz belaufen sich auf 5,7 Mill. €. Ein von der Gemeinde Chorin leistbarer, aber gleichzeitig angemessener Investitionszuschuss wäre ein Betrag von 750 T€. Dieser Betrag liegt immer noch deutlich unter dem sich rechnerisch ergebenen Anteil der Choriner Kinder an der Gesamtkinderzahl in Bezug gesetzt zu den Bruttobaukosten.

Sollte das Arrangement zustande kommen, wäre eine öffentlich-rechtliche Vereinbarung zwischen der Gemeinde Britz und der Gemeinde Chorin abzuschließen.

Der Neubau einer Kindertagesstätte für die Gemeinde Chorin wäre auf absehbare Zeit entbehrlich.

7. Grundstücke

Wie bereits dargestellt, gibt es derzeit im Ortsteil Golzow kein geeignetes kommunales Grundstück, welches für eine Bebauung mit einer Kindertagesstätte in Anspruch genommen werden könnte. Gleichwohl lohnt das mit einem Sportlerheim bebaute Grundstück am Sportplatz einer näheren Betrachtung. Dieses Grundstück ist von seiner Größe und seinem Zuschnitt für den Bau einer neuen Einrichtung ebenso nicht geeignet. Wenn allerdings Flächen des angrenzenden Sportplatzes einbezogen würden, wären die Flächen als ausreichend einzuschätzen. Allerdings besteht dort aufgrund der Festlegungen des Flächennutzungsplanes (FNP) kein Baurecht. Eine erforderliche und mögliche Änderung des FNP lässt sich binnen 1,5 Jahren realisieren. Für die Beantragung von Fördermitteln ist im Regelfall eine Baugenehmigung Voraussetzung. Der gesamte Realisierungszeitraum Neubau würde sich bei vorgenannten Prämissen auf ca. 4 – 5 Jahre belaufen. Problematisch wäre allerdings die Zuwegung – auch wegen der Nähe zur Feuerwehr und den daraus folgenden einsatzbedingten Einschränkungen. Eventuell wäre unter Einbindung von privaten Grundstücken künftig eine alternative Verkehrserschließung denkbar, wenn die Eigentümer zustimmen.

Im Rahmen des Interessenbekundungsverfahrens äußerte ein Bewerber die Bereitschaft, ein Grundstück für seinen Kitaneubau zu verwenden. Zur Geeignetheit gab es eine Vorababstimmung zwischen Eigentümer und Bauordnungsamt. Demnach scheint die Genehmigungsfähigkeit eines Kitaneubaus gegeben zu sein. Allerdings braucht es zur endgültigen, formellen Genehmigung im Ergebnis ebenso einer Baugenehmigung im Rahmen eines Bauantragsverfahrens. Da eine Änderung des FNP nicht erforderlich ist, kann eine Realisierung zügig angegangen werden.

Die Gemeindevertretung Chorin beauftragte den Amtsdirektor mit der Gemeinde Britz zu verhandeln, um die Aufnahme aller Choriner Hortkinder in den Hort Britz zu erreichen und die Höhe eines von der Gemeinde Chorin im Gegenzug zu leistendem Investitionszuschuss zu bestimmen. Im Falle des Einvernehmens ist eine öffentlich-rechtliche Vereinbarung zwischen den Gemeinden Britz und Chorin zu schließen. Die Verhandlungen mit Britz wurden abgeschlossen. Britz wird derzeit aus verschiedenen Gründen einer Aufnahme weiterer Choriner Hortkinder nicht zustimmen.