Die Entscheidung über die Zukunft des Gebäudes Lindenweg 6/ Ehemaliges Gutshaus allein an den  Kriterien kurzfristiger Kosten und Umsetzungszeit auszurichten, wird der komplexen Problemlage nicht gerecht. Es geht hier zwar in erster Linie um den Betrieb des Kindergartens. Dieser befindet sich jedoch in kommunalem Eigentum, dessen Zukunft hier ebenfalls zur Debatte steht. Um zukünftigen öffentlichen Gestaltungsraum entsprechend des Leitbildes der Gemeinde Chorin für die Bürgerinnen und Bürger zu sichern, als auch langfristige Belastungen für den Gemeinde- bzw. Amtshaushalt zu minimieren, wird die Verwaltung beauftragt, umgehend die relevanten Förderanträge zu erarbeiten, um die Sanierung des Gebäudes, den Fortbestand der kommunalen Kita „Zauberlinde“ vorort und den zugleich damit verbundenen Erhalt kommunalen Eigentums zu sichern.

Sachverhalt:

Ausgangslage:

Seit mehreren Monaten wird in den Ausschüssen und der Gemeindevertretung über die Zukunft der Kindertagesbetreuung im Zusammenhang mit dem Gebäudezustand des alten Gutshauses im Lindenweg 6 diskutiert.

Hierbei wurde insbesondere auf drei Varianten fokussiert:

• Variante 1: Instandsetzung des Gebäudes Lindenweg 6 durch die Gemeinde Chorin und Verbleib der Kindertagesstätte vorort
• Variante 2: Neubau einer Kindertagesstätte durch die Gemeinde Chorin oder einen externen Bauträger
• Variante 3: Verkauf des Gebäudes Lindenweg 6 unter Bedingungen

Diese Varianten wurden insbesondere unter den Kriterien Kosten, Betreuungskapazität, Zeithorizont der Umsetzbarkeit beleuchtet.

Kriterium 1- Kosten:

a) kurzfristige Perspektive

Aus kurzfristiger Perspektive schlüge sich ein Verkauf logischerweise positiv in der Haushaltsbilanz nieder. Im Falle eines Verkaufs des Ehemaligen Gutshauses Golzow rechnet die Verwaltung mit einem Betrag im unteren sechsstelligen Bereich[1].

Die Sanierung des Gebäudes oder der Neubau einer Kita durch die Gemeinde würden die verfügbare Liquidität in Abhängigkeit der erzielten Fördermittelhöhe möglicherweise erheblich belasten. Angesichts des im aktuellen Haushalt der Gemeinde Chorin[2]  prognostizierten Bestandes des Finanzhaushaltes z.B. Ende des Jahres 2023 in Höhe von 1.447.223€ wären die Sanierungskosten von ca. 750.000€ jedoch durchaus zu leisten.

b) langfristige Perspektive

Fazit:

• Unter kurzfristiger Perspektive ist eine Veräußerung eines Objektes, das Investitionen erfordert, logischerweise immer die günstigere Variante (Variante 3).
• Die Variante 1 kommt den Gemeindehaushalt jedoch langfristig gesehen am günstigsten.
• Die Variante 2a scheidet aus, da die Gemeinde kein geeignetes Grundstück zur Verfügung hat[8].
• Laut aktuellster Beschlussvorlage CH-046/2021 vom 06.05.2021 fällt die Variante 2.b) Neubau einer Kita durch einen externen Bauträger ebenfalls aus, da die vollständige Kostentransparenz nur auf dem Wege einer Ausschreibung ermittelt werden könnte.
• Hinsichtlich der Variante 3 wurde bislang seitens der Verwaltung, zuletzt auf der Sitzung der GV Chorin vom 25.03.2021 von einem derzeit gängigen Mietzins in Höhe von maximal 7€ pro Quadratmeter Fläche ausgegangen, der in Anschlag gebracht werden kann. Inwieweit diese Annahme Bestand hat, werden erst eine Ausschreibung und die Vertragsverhandlungen zeigen können.

Kriterium 2 - Betreuuungskapazität:

Bis zur Sitzung des OBR Golzow am 05.05.2021 wurde seitens der Verwaltung explizit darauf hingewiesen, dass die Kapazität der jetzigen Kita Golzow auch nach erwarteter Genehmigung der beantragten Kapazitätserhöhung auf 42 Kinder nicht ausreichend sein wird. Mit Verweis auf das in Golzow vorhandene B-Plangebiet zur Wohnbebauung wurde mit einer notwendigen Kapazitätsuntergrenze von 50 Plätzen kalkuliert, die am jetzigen Standort nicht umzusetzen seien[9].

In einem Vortrag verwies der Amtsdirektor abweichend von der Schlussfolgerung der Sitzungsvorlage dagegen darauf, dass in Golzow in den letzten Jahren konstante Betreuungszahlen bestünden und die Kapazität der Kita aufgrund der geplanten Umbauten im Erdgeschoss mit ca. 40 Plätzen ausreichend sein sollten. Diese neue Interpretation bekannter und unveränderter Zahlen findet sich ebenso in der Beschlussvorlage CH-046/2021 vom 06.05.2021.

Fazit: Aufgrund der veränderten Feststellung der Verwaltung ist zu schließen, dass dieses Kriterium keinen Ausschlag zugunsten einer der Varianten zulässt.

Kriterium 3 -  Zeithorizont der Umsetzbarkeit:

Der vermeintliche zeitliche Druck entsteht durch den Sanierungsrückstand des Gebäudes allgemein und wird erhöht durch einen Wasserschaden und festgestellten Schädlingsbefall in der Zwischendecke. Die bislang ersichtlichen Schäden wurden bautechnisch gesichert. Inwieweit  Schäden auch in anderen Bereichen der Zwischendecke vorliegen und wie lange die Baustatik einen sicheren Weiterbetrieb der Kita erlaubt, kann nur durch ein Bausachverständigengutachten geklärt werden. Das durch ein Bauingenieurbüro vorgeschlagene Holzschutzgutachten wurde von Seiten der Verwaltung nicht unterstützt und in der Abstimmung der Gemeindevertretung am 25.03.2021 mehrheitlich abgelehnt. Nichtsdestotrotz sagte die Verwaltung gegenüber den anwesenden Eltern in der Ortsbeiratssitzung Golzow vom 05.05.2021 zu, „schnellstmöglich die Untersuchung der Haltbarkeit der Decke zum Obergeschoss durch einen Statiker auf den Weg bringen, um einer eventuellen Gefahr zu begegnen“[11]. Sollten in einem solchen Gutachten also unmittelbare Gefährdungsaspekte auffallen, so könnte und müsste unmittelbar reagiert werden, um den Weiterbetrieb der Kita zunächst sicherzustellen.

Fazit: Wir befinden uns zeitlich Mitte 2021. Variante 1 könnte starten, wenn Fördermittel in ausreichender Höhe bereit stehen. Nach Erfahrungen der Verwaltung sei hier mit einem Zeitraum von etwa 2,5 Jahren (d.h. 2024) zu rechnen. Die Sanierung der Kita nach Veräußerung an einen Privatinvestor wird realistischerweise nicht vor 2022 zu erwarten sein. Der prognostizierbare zeitliche Unterschied läge damit bei etwa 2 Jahren. In Abhängigkeit des Ergebnisses der baustatischen Überprüfung der Zwischendecke könnte der zeitliche Verzug des Baubeginns von etwa 2 Jahren gefahrentechnisch vertretbar sein. Selbst in dem Fall, dass das Gutachten eine unmittelbare Gefährdung nachweist, könnte der Betrieb durch eine vorläufige baustatische Sicherung (wie ja bereits an einem Deckenbalken geschehen) fürs erste weiter gesichert werden. Dies würde aus Sicht der Einreichenden den zeitlichen Umsetzungsdruck etwas nehmen.

Zwischenfazit

Von der Kostenseite betrachtet erscheint die Sanierung des Gutshauses Golzow durch die Gemeinde und der Verbleib des Gebäudes in Gemeindehand im Vergleich der Varianten langfristig eindeutig am günstigsten zu sein.

Hinsichtlich der Betreuungskapazität bestehen bezüglich der Varianten keine Vor- und Nachteile. Zu bemerken ist, dass auch das Obergeschoss am jetzigen Kita-Standort auf Nachfrage im Finanz- und Sozialausschuss und in Beantwortung des Amtsdirektors auf der folgenden Gemeindevertretungssitzung[12] potentiell zu Kita-Ausbauzwecken zur Verfügung stünde (unter avisierten Mehrkosten in Höhe von ca. 100.000€ für einen Fahrstuhl und 2. Rettungsweg).

In Hinblick auf den Zeithorizont der Umsetzbarkeit wäre bei der Sanierung der Kita mit Fördermitteln durch die Gemeinde nach Erfahrungen der Verwaltung mit einem zeitlichen Vorlauf von etwa 2,5 Jahren zu rechnen. Die Sanierung durch einen Privatinvestor wäre vermutlich schneller umzusetzen. Ob der zeitliche Unterschied der Varianten von geschätzten 2 Jahren ein Entscheidungskriterium sein muss, ist abhängig vom Ergebnis des baustatischen Gutachtens bzw. der Möglichkeit eine etwaige unmittelbare Gefährdung übergangsweise zu kompensieren.

Im Zwischenfazit kann daher festgehalten werden, dass das langfristige Kostenkriterium  für Variante 1 und das Zeitkriterium in Abhängigkeit der baustatischen Prüfung tendentiell für Variante 3 sprechen (langfristiges Kostenkriterium: Sanierung des Gebäudes durch die Gemeinde Chorin; Zeitkriterium: Privatisierung des Gebäudes unter Auflagen). Eine eindeutige Entscheidung zugunsten einer der Varianten nur auf Basis dieser beiden Kriterien ist somit nicht möglich.

Weiteres Kriterium: Erhalt kommunalen Eigentums

Die bisherigen Diskussionen um die Kita „Zauberlinde“ und das Ehemalige Gutshaus Golzow sind relativ einseitig an zwei Kriterien ausgerichtet: an den (kurzfristigen) Kosten sowie der vermeintlich schnellstmöglichen Umsetzbarkeit von Sanierungsarbeiten. Die Frage, ob das Gebäude in kommunalem Eigentum verbleibt, erscheint bislang unterbewertet. Der Amtsdirektor verneinte in der Sitzung des OBR Golzow (05.05.2021) explizit ein Interesse der Verwaltung am fortbestehenden gemeindlichen Eigentum des Gebäudes.

Aus Sicht der Einreichenden ist dieser Punkt v.a. aus langfristiger Perspektive für den Ortsteil von hoher Relevanz. Eigentum bedeutet Entscheidungs- und Gestaltungshoheit in Bezug auf die Sache. Für das Ehemalige Gutshaus Golzow hieße dies, die Gemeinde behielte das Sagen über die Gestaltung der Kita einschließlich ihres Außenbereiches, die mögliche Erweiterbarkeit bei Bedarf durch Hinzuziehung des Dachgeschosses, die (sozial- oder seniorengerechte) Gestaltung und Vermietung der Wohnungen, als auch die Nutzung des Dachgeschosses zu anderen Zwecken (als Vereinsdomizil, Tagungsort des Ortsbeirates od.ä.). Ein aktuelles Beispiel zu dem mittlerweile deutlich eingeschränkten Entscheidungs- und Gestaltungsspielraum seitens der Gemeinde aufgrund der nur noch sehr wenigen verbliebenen Immobilien in eigenem Besitz zeigte sich anhand der kürzlichen Frage zur potentiellen Eignung gemeindlicher Gebäude für die Ausstattung mit Photovoltaik durch die Kreiswerke Barnim[13]. Anhand dieser Frage zeigte sich, dass sich der gemeindliche Besitz an Immobilien mittlerweile hauptsächlich auf Trauerhallen in den Ortsteilen beschränkt (die für die Herrichtung zu diesem Zweck ungeeignet erscheinen).

Gibt die Gemeinde das ortsbildprägende, kulturhistorisch wertvolle und zentral gelegene Ehemalige Gutshaus Golzow aus der Hand, macht sie sich abhängig von den Vorstellungen und Vorgaben eines privaten Eigentümers bzgl. der Nutzungsbedingungen der Kita. Ein Mietpreis wäre sicherlich für eine gewisse Zeit aushandelbar, stünde jedoch später wieder zur Disposition, auch Nutzungsvorstellungen könnten auseinander gehen.

Fazit:

Die Frage der Zukunft der Kita „Zauberlinde“ ist untrennbar mit der Zukunft des Gebäudes Lindenweg 6 (Ehemaliges Gutshaus Golzow) verknüpft. Die bisherige Diskussion richtete sich relativ einseitig an den Kriterien kurzfristiger Kosten und der zeitlichen Umsetzbarkeit notwendiger Sanierungen der Kita aus. Langfristige Kosten und der grundlegende Wert kommunalen Eigentums für die Gemeinde, speziell für die zukünftige Lebensqualität der Golzower BürgerInnen wurden aus Sicht der Einreichenden nicht hinreichend gewürdigt, sind jedoch von übergeordneter, da längerfristiger Bedeutung.

Fokussiert man die Entscheidung lediglich anhand der Kriterien kurzfristiger Kosten und der zeitlichen Umsetzbarkeit, so muss man der Variante 3, also dem Verkauf der Kita an einen privaten Investor unter Bedingungen, den Vorrang einräumen. Behält man jedoch neben der sich unmittelbar aufdrängenden Notwendigkeit, die Kita zu sanieren auch die längerfristigen Kosten für die Gemeinde und den Erhalt kommunalen Eigentums als Voraussetzung zukünftiger Gestaltungsspielräume im Blick, so hat die Variante 1, also die Sanierung der Kita durch die Gemeinde und der Weiterbetrieb der Kita in kommunalem Eigentum sowie die Gestaltung von Wohnungen im Dachgeschoss, wie seit mehreren Jahren geplant, Priorität.

[1] CH-033/2021 , S. 5

[2] CH-045/2021; Haushaltsplan 2021 der Gemeinde Chorin, Finanzhaushalt, Tabelle S. 18

[3] Quelle: CH-044/2021 IV

[4] Zitat Herr Amtsdirektor Matthes in der OBR-Sitzung Golzow am 05.05.2021

[5] Quelle: CH-044/2021 IV

[6] AfA-Berechnung entsprechend der AfA-Sätze für Variante 2a) aus Vorlage CH-044/2021 IV

[7] Zitat Amtsdirektor in der Gemeindevertretersitzung vom 25.03.2021

[8] CH-044/2021 IV , S. 2/7

[9] CH-044/2021 IV, S. 2/7

[10] CH-044/2021 IV, S. 2f.

[11] CH-046/2021, S. 2

[12] Gemeindevertretersitzung vom 25.03.2021

[13] CH-023/2021; GVS Chorin vom 25.03.2021

Änderungsempfehlungen aus der Beratungsfolge:

Beschlussfassung:

Entsprechend des Beschlussvorschlages

Entsprechend des Beschlussvorschlages mit folgenden Änderungen