Vorlage - OD-085/2021
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Die Stadtverordnetenversammlung Oderberg beschließt:
Sachverhalt:
Beschluss OD 068/2021 vom 15.09.2021: „Der Amtsdirektor wird beauftragt, die Möglichkeiten einer wirtschaftlich vertretbaren kommunalen Nutzung im öffentlichen Interesse des ehemaligen Rathauses zu prüfen. Einzubeziehen in die Prüfung ist auch eine Nutzung als Hort- und Schulerweiterung. Die prognostizierten finanziellen Auswirkungen des Erwerbes, der Sanierung und der Nutzung sind darzustellen. Ein Gutachten zur Verkehrswertermittlung der Immobile „Altes Rathaus Oderberg“ ist zu beauftragen.“
1. Ausgangssituation
Bereits mehrfach war der Ankauf des ehemaligen Rathauses durch die Stadt Oderberg aktuell Diskussionsgegenstand in der Stadtverordnetenversammlung. Kürzlich ist das Objekt durch den bisherigen Eigentümer veräußert worden. Durch den beurkundenden Notar ist ein Zeugnis über die Nichtausübung des städtischen Vorkaufrechtes beantragt worden.
Die Gemeinde hätte die Möglichkeit im Rahmen des Vorkaufsrechtes das Grundstück und das Gebäude in kommunales Eigentum zu überführen. Ein gemeindliches Vorkaufsrecht ist das Recht der Gemeinden, ein Grundstück mit dem Vertragsinhalt zu erwerben, zu dem es an einen Dritten veräußert werden soll. Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde ist das Vorliegen eines Kaufvertrags. Bei einem dem Verkauf wirtschaftlich gleichkommenden Rechtsgeschäft (z.B. Tauschvertrag, wird kein Vorkaufsfall ausgelöst. Dasselbe gilt für eine Schenkung, eine Erbauseinandersetzung, einen Konkurs oder eine Zwangsvollstreckung.
Der Gemeinde steht u.a. ein allgemeines Vorkaufsrecht an bebauten und unbebauten Grundstücken in folgenden Bereichen des Gemeindegebiets zu:
Da sich das Rathaus in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet befindet, könnte das Vorkaufsrecht ausgeübt werden. Die Ausübung des Vorkaufsrechtes durch die Stadt Oderberg bedeutet, dass sie als Käuferin in den bestehenden Kaufvertrag zu denselben Bedingungen eintritt, und damit grundsätzlich auch in die Verpflichtung, den Kaufpreis zu bezahlen. Die Kommune hat das Wahlrecht, lediglich zum Verkehrswert zu erwerben, dann aber mit der Folge, dass der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten kann. Sollte beispielsweise ein Verkehrswertgutachten einen Verkehrswert ergeben, der unter dem Verkaufspreis liegt, kann der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten. In diesem Falle kommt ein Vorkaufsrecht nicht zustande – folglich auch kein Eigentumserwerb durch die Stadt. Die Kosten für das Verkehrswertgutachten betragen ca. 4.500 Euro. Das Vorkaufsrecht darf nur binnen drei Monate nach Mitteilung des Kaufvertrages gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Eine förmliche Mitteilung des beurkundenden Notars an die Stadt, in der die vollständigen Vertragsinhalte übermittelt wurden liegt nunmehr vor. Die damit verbundene Frist zur Ausübung des Vorkaufrechtes endet am 30.11.2021.
Das Vorkaufsrecht darf nur dann ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt (§ 24 Abs. 3 BauGB). Es muss also ein öffentliches Interesse vorliegen, das das Vorkaufsrecht erforderlich macht. Die Entscheidung steht im pflichtgemäßen Ermessen der Gemeinde; abzuwägen sind die öffentlichen Belange an der Nutzung des Grundstücks für öffentliche Zwecke mit den privaten Belangen der Vertragsparteien. Dies bedeutet eine grundsätzliche Einschränkung für die Ausübung des Vorkaufsrechts.
In der Sitzung der Stadtverordnetenversammlung Oderberg am 15.09.2021 wurde der Amtsdirektor beauftragt, die Möglichkeiten einer wirtschaftlich vertretbaren kommunalen Nutzung im öffentlichen Interesse des ehemaligen Rathauses zu prüfen. Einzubeziehen in die Prüfung ist auch eine Nutzung als Hort- und Schulerweiterung. Die prognostizierten finanziellen Auswirkungen des Erwerbes, der Sanierung und der Nutzung sind darzustellen. Ein Gutachten zur Verkehrswertermittlung der Immobile „Altes Rathaus Oderberg“ ist zu beauftragen. Das Ergebnis ist der Stadtverordnetenversammlung vor Ablauf der gesetzlichen Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts vorzulegen. Auf Ersuchen der Amtsverwaltung hat das Grundbuchamt am 07.09.2021 eine Eigentumsüberlassungsvormerkung zugunsten der Stadt Oderberg eingetragen, so das ein Zwischenverkauf vorerst ausgeschlossen ist.
2. Entwicklung Eigentumsverhältnisse Rathaus
Das Rathaus Oderberg befand sich im Eigentum der Stadt. Aufgrund der schon damals angespannten finanziellen Haushaltslage wurde das Rathaus im Jahr 1999 an die Kommunale Grundstücks- und Wohnbautengesellschaft der Gemeinden des Amtes Oderberg mbH (KGW) zu einem Verkaufspreis von 2.000.000 DM veräußert. Zur Finanzierung dieses Darlehens hat die kommunale Gesellschaft KGW ein Darlehen in Höhe von ebenso 2.000.000 DM aufgenommen. Durch die KGW wurde dann das Rathaus an das Amt Oderberg zu einer jährlichen Miete von 130.000 DM vermietet. Der Mietvertrag hatte eine vertraglich vereinbarte Laufzeit von 1999 bis 2031. Im Zuge der Auflösung des Amtes Oderberg und der Zuordnung der verbliebenen Gemeinden in das Amt Britz-Chorin-Oderberg zum 01.01.2009 hat der Landkreis Barnim eine Zuwendung von 840.000 € an die Stadt Oderberg bewilligt. Dieser Betrag war zweckgebunden für die vorzeitige Auflösung des Mietvertrages mit der KGW zu verwenden. Die Auflösung des Vertrages erfolgte dann mit Aufhebungsvertrag vom 12.10.2009. Eine Regelung im Vertrag mit der KGW, deren Gesellschafter die Gemeinden Liepe, Parsteinsee, Lunow-Stolzenhagen und die Stadt Oderberg waren, sieht vor, dass das Grundstück mit dem Rathaus zu veräußern ist. Das Rathaus wurde an einen privaten Interessenten verkauft und wechselte anschließend mehrfach den Eigentümer. Die Stadt Oderberg beabsichtigte 2014, das Rathaus wieder in ihren Besitz zu bringen und übte hierzu das Vorkaufsrecht aus. Dieses Ansinnen wurde jedoch von der Kommunalaufsicht unterbunden. Als Begründung wurde u.a. aufgeführt: „…Ein Kauf des Rathauses kommt unter keinen Umständen in Betracht. Die Stadt ist finanziell in keiner Weise in der Lage, die Grundstücke zu kaufen und zu unterhalten. Darüber hinaus hatte der Landkreis eine Zuwendung von 840.000 € gewährt, um das Rathaus lastenfrei zu stellen. … Der Beschluss ist damit rechtswidrig…“. Mit Kaufvertrag vom 30.06.2021 wurde nunmehr das Rathaus für 250.000 € veräußert. Die Stadt hätte Gelegenheit zu diesem Preis bzw. zu einem abweichenden durch einen Gutachter ermittelten Preis das Vorkaufsrecht auszuüben.
3. Bedarfsdarstellung für Schul- und Hortentwicklung
Ein wesentlicher Bestandteil der Nutzung des Rathauses könnte die Berücksichtigung der Betreuungsbelange von Schule und Hort sein. Es gilt daher, die Bedarfe zu quantifizieren und die entsprechende Erweiterungserfordernisse abzuleiten. Mit der Vorlage für die Sitzung der Stadtverordnetenversammlung am 11.12.2019 „Basisentwicklungskonzept Grundschule und Hort Oderberg“ erläuterte die Verwaltung die Situation und unterbreitete einen Lösungsvorschlag. Anzumerken bleibt bei der Belegung der Schule, dass gemäß Anlage 1 der VV-Unterrichtsorganisation die Klassenbildung innerhalb der Bandbreite von 15 Schülern bis 28 Schülern erfolgen kann. Der sogenannte Frequenzrichtwert für die Klassenbildung liegt bei 23 Schülern. Lt. Nr. 5 Absatz § der VV-Unterrichtsorganisation ist eine Klassenbildung außerhalb der Bandbreite nur in besonderen Ausnahmefällen mit Zustimmung des staatlichen Schulamtes zulässig. Eine Überschreitung der Bandbreite gemäß Nummer 5 Absatz 3 ist nur bis zu 30 Schülerinnen und Schüler möglich. Aktuell liegt die Klassenfrequenz innerhalb der vorgegebenen Bandbreite und oberhalb des Frequenzrichtwertes. Das Ministeriums für Bildung, Jugend und Sport (MBJS) stellt Empfehlungen bezüglich des Umfangs und der Ausgestaltung der Schulgebäude sowie Schulanlagen, sogenannte Raumprogrammempfehlungen, zur Verfügung, die für den Schulträger jedoch nicht rechtlich verbindlich sind. Gleichwohl sind diese Raumprogrammempfehlungen eine wichtige Planungsgrundlage, um grundlegende Standards der Raumausstattung zu gewährleisten. Die neuen Raumprogrammempfehlungen wurden als Musterflächenprogramme entwickelt, um bereits bei der Planung sowohl lokale als auch schulspezifische Besonderheiten und Konzepte berücksichtigen zu können und nicht erforderliche Vorfestlegungen zu vermeiden. Dieser Rahmen soll es ermöglichen, dass zeitgemäße Leitbilder von Schule, wie selbstorganisiertes Lernen in kleinen Gruppen, höhere Praxisanteile, fächer- und jahrgangsübergreifender Unterricht, Individualisierung, Ganztagsschulbetreuung, gemeinsames Lernen und Lehren in der digitalen Welt je nach Ausrichtung und Profil der Schule umgesetzt werden können. Daher werden statt konkreter Raumvorgaben funktionale Flächenbedarfe definiert, die eine deutlich flexiblere Planung und Ausgestaltung der Schulgebäude ermöglichen.
Die Anordnung und Ausgestaltung der Flächen können so von den jeweiligen Schulträgern und Schulen unter Berücksichtigung des jeweiligen Schulprogrammes, Unterrichtskonzeptes und schulspezifischer Anforderungen entwickelt werden. Multifunktionalität und Wandelbarkeit von Flächen sollen hierbei möglichst handlungsleitend sein. Insbesondere unter dem Aspekt der Wandelbarkeit von pädagogischen Leitbildern und Weiterentwicklung der einzelnen Schulen sollten zukünftige Schulbauten über ein entsprechend flexibles Raumangebot verfügen und so eine schnelle Anpassung an die Vielfältigkeit und Veränderbarkeit von Lern- und Arbeitsumgebungen ermöglichen. Darüber hinaus soll der bewusste Verzicht auf eine konkrete Raumanzahl die eigenständigen und flexiblen Gestaltungsmöglichkeiten des Schulträgers und der Schule unterstreichen und einen innovativen Schulbau fördern. Multifunktionalität und somit die Möglichkeit von Mehrfachnutzungen ermöglicht die Schaffung moderner Lernumgebungen ohne erheblichen Flächenmehrbedarf.
Bezugnehmend auf die zahlreichen Anforderungen zeitgemäßer Unterrichtsmethoden sind auch wechselnde funktionale Belegungen der verfügbaren Flächen möglich. Flexibilität und Multifunktionalität erlauben es, Räume wechselseitig in Bezug zu setzen und im Verbund zu betrachten. Die einzelnen Flächenbedarfe sind daher nicht zwingend als additiv zu interpretieren. Die multifunktionalen Nutzungsmöglichkeiten sowie die pädagogische Erschließbarkeit von Verkehrsflächen sollen nicht nur für Neubauten, sondern auch für Bestandsbauten mit begrenzten Flächen eine veränderte Sichtweise auf das bestehende Raumangebot und dessen Nutzungspotenziale ermöglichen.
Die Räume in der Schule sind mit einer Größe von nicht einmal 45 qm schlichtweg unterdurchschnittlich bemessen. Es ist schwer, die Lehrerarbeitsfläche, Schülerarbeitsarbeitsfläche, Ausstattung und Garderobe dort zu realisieren. Hinzu kommen Einschränkungen bezüglich der Doppelnutzung Hort. Als Besonderheit und Herausforderung bleibt festzuhalten, dass Flüchtlingskinder beschult werden. Die aufgeteilt in Förderkursen und mit Zuordnung zu einer Regelklasse einer besonderen pädagogischen Zuwendung bedürfen. Der spezielle Raumbedarf hierfür wird vor allem durch Mitnutzung des Musikraumes, des WAT-Raumes, des Computerraumes und bei Bedarf auch des Raumes für Naturwissenschaften gedeckt. Mit Anpassungsfähigkeit und Improvisationsvermögen werden in der Schule die räumlichen Herausforderungen aktuell gemeistert. Weiterhin lernen derzeit einige Kinder mit Förderbedarf. Außerdem stehen zur Zeit noch weitere Förderausschussverfahren in der Bearbeitung. Fraglich ist, ob dies in der Zukunft in der gleichen Art und Weise erfolgen könnte.
Die Landkreise und die kreisfreien Städte nehmen die Aufgabe der Schulentwicklungsplanung als pflichtige Selbstverwaltungsaufgabewahr. Mit den kreisangehörigen Schulträgern ist Benehmen herzustellen. Der Landkreis Barnim erstellte im Jahr 2017 den aktuell geltenden Kindertagesstättenbedarfs- und Schulentwicklungsplan 2017-2022 (SEP). Ab Seite 112 des I. Bandes Iassen sich Aussagen zur Grundschule Oderberg finden. Der Schulbezirk umfasst Oderberg, Liepe, Lunow-Stolzenhagen, Parsteinsee. Wobei die beiden letzteren Orte durch Satzung den Kindern auch den Weg nach Angermünde geebnet haben. Das seinerzeit gewählte rechtliche Konstrukt ist fragil und rechtswidrig. Der Amtsdirektor wurde von der Kommunalaufsicht aufgefordert, die Schulbezirkssituation zu ordnen und auf der Grundlage von Beschlüssen rechtssicher zu gestalten.
Im Gegensatz zu den weiterführenden Schulen im Sekundarbereich gibt es im Primarbereich der Grundschule kein Wunsch- und Wahlrecht zum Besuch einer Schule. Die Festlegungen der Schulbezirkssatzung sind verbindlich. Lediglich für wenige Ausnahmetatbestände kann von dieser Regelung abgewichen werden. In diesen Fällen erteilt das Staatlich Schulamt die Genehmigung zum Besuch einer anderen Grundschule. Da jedoch diese rechtskonforme Vorgehensweise im Gegensatz zu der seit Jahrzehnten gelebten Praxis steht, wonach die Schüler zwischen den Grundschulen Angermünde und Oderberg frei wählen können, musste eine entsprechende Klärung herbeigeführt werden. In dessen Folge teilte das Staatliche Schulamt Frankfurt/Oder mit: „…wie in unserer Beratung am 20. August 2021 vereinbart, bestätige ich Ihnen noch einmal schriftlich, dass das Staatliche Schulamt Frankfurt (Oder) in Anbetracht dessen, dass die Gemeinden Parsteinsee und Lunow-Stolzenhagen jeweils Ihre Schulträgerschaft nicht teilen und auf zwei Gemeinden übertragen können, als Lösung die Anerkennung des staatlichen Schulamtes eines wichtigen Grundes im Sinne von § 106 Abs. 4 Satz 3 Brandenburgisches Schulgesetz vorschlägt, soweit die Gemeinden Ihre Schulträgerschaft auf die Stadt Oderberg oder auf die Stadt Angermünde übertragen und die Städte mit dem Besuch der schulpflichtig werdenden Kinder auch auf der unzuständigen Grundschule in der Stadt Oderberg oder in Angermünde einverstanden sind. Insoweit wäre es den Eltern der schulpflichtigen Kinder in den oben genannten Gemeinden durch die „Vorab“-Anerkennung eines wichtigen Grundes dann möglich zusammen mit der Anmeldung an der zuständigen Grundschule einen Antrag auf Aufnahme an der unzuständigen Grundschule in der Stadt Oderberg oder in der Stadt Angermünde (je nach dem welcher Stadt die Schulträgerschaft übertragen wird) nach § 106 Abs. 4 Satz 3 Brandenburgisches Schulgesetz zu stellen ohne das ein wichtiger Grund nachgewiesen werden muss. Das staatliche Schulamt müsste die Schulträger dann nicht mehr beteiligen, sondern nur noch prüfen, ob genügend Kapazitäten an der gewünschten Grundschule sind…“ Die Schüler aus Lunow-Stolzenhagen und aus Parsteinsee können also frei wählen, ob eine Einschulung in Angermünde oder in Oderberg gewünscht wird.
Im November 2021 werden die entsprechenden Vorlagen sowohl in Lunow-Stolzenhagen als auch in Parsteinsee auf der Tagesordnung der jeweiligen Gemeinden stehen. Beide Gemeinden haben die Wahl, sich für Oderberg oder Angermünde als Grundschulstandort zu entscheiden. Die Stadt Angermünde signalisierte ihre Bereitschaft, die Schüler beider Gemeinden zu betreuen. Die Beschlussfassung der beiden genannten Orte ist für die Kapazitätsplanung der Oderberger Grundschule ohne Belang, da sich am seit Jahrzehnten praktizierten Modus Operandi zur Einschulung nichts ändert.
Die Prognosen des kombinierten Kindertagesbedarfsplanes/Schulentwicklungsplanes erwiesen sich als zutreffend. An der Bedarfsaussage des Basisentwicklungskonzeptes gibt es daher keinen wesentlichen Änderungsbedarf. Es ist von einer einzügigen Grundschule weiterhin auszugehen. Die Kapazität des Hortes ist mit 70 Plätzen künftig ausreichend bemessen. Die Doppelnutzung der Klassenräume durch Schule und Hort ist aufzugeben. Für den Hort sind eigene Räumlichkeiten in einem separaten Gebäude vorzusehen. Es ist im Hort ein Raum für die Schulspeisung von bis zu 50 Kindern vorzusehen. Dieser Raum sollte multifunktional nutzbar sein.
4. Erfordernisse Raumprogramm
Auf Grund der Forderungen, geltenden Standards und Richtlinien muss von einer Nettogrundrissfläche von ca. 780 m² und einer Bruttogrundrissfläche von ca. 965 m² für die Nutzung Hort und Mensa/Mehrzweckraum ausgegangen werden. Die empfohlenen Flächen für den Schulhof von 900 m² werden mit den bestehenden Flächen der Schule und den von der Kirche angepachteten Flächen zuzüglich der neu entstehenden Flächen im Bereich des ehemaligen Toilettengebäudes und des ehemaligen Wohnhaus Berliner Straße 86 mit einer Gesamtfläche von über 1000 m² abgedeckt. Vorstehend dargestelltes Raumprogramm wurde aus diesen Prämissen abgeleitet. Dieses Raumprogramm ist Grundlage für die weitere Betrachtung der Varianten „Neubau Berliner Straße 83“ und „Altes Rathaus Berliner Str. 89“
5. Variante Neubau Berliner Straße 83
Grundbesitz: Das Grundstück Berliner Straße 83 befindet sich auf Grund eines Schenkungsvertrages seit 26.03.2019 im Eigentum der Stadt Oderberg. Diese Übertragung erfolgte vertraglich gesichert im öffentlichen Interesse zur Sicherung und Verbesserung des Schulstandortes Oderberg.
Lage: Die Bebauung des Grundstückes Berliner Straße 83 ist Bestandteil eines Denkmals mit Gebietscharakter, hier dem „Stadtkern Oderberg“, welcher unter der" Nummer 09175286 in der Denkmalliste des Landes Brandenburg verzeichnet ist. Das Grundstück Berliner Straße 83 wird über die Berliner Straße, hier Landesstraße mit vorgelagerten Parkflächen und Gehweg, erschlossen. Das Vorderhaus zur Berliner Straße wurde zweigeschossig mit ausgebautem Dachgeschoß und Dachboden giebelständig in geschlossener Bauweise erbaut. Die hofseitigen Nebengebäude grenzen an das Grundstück Berliner Straße 84. Nach Norden ist das Grundstück mit einem kleinen, eingeschossigen und teilunterkellertem Wohnhaus bebaut, das an die schmale Gasse vor dem Schulgebäude grenzt. Bedingt durch die gegebene Hanglage wurde der geschosshohe Höhenunterschied zwischen Berliner Straße und Gasse vor der Schule in der geschlossenen Bebauung zur Berliner Straße 84 gestaffelt bebaut und im Freiflächenbereich des Hofes mittels Stützwand und Keller des Nebengebäudes zur Berliner Straße 82 terrassiert.
Bausubstanz: Für die einsturzgefährdeten Gebäudeteile der Berliner Straße 83, hier Vorderhaus mit Anbau, liegt eine denkmalrechtliche Erlaubnis für die Beseitigung der oberirdischen Bauteile vor. In der Denkmalrechtlichen Erlaubnis vom 19.01.2021 wurde als Nebenbestimmung der Erhalt des nördlichen Wohnhauses und Maßnahmen zum Schutz der Nachbargebäude Berliner Straße 82 und 84 gefordert. Für den notwendigen Abbruch wird ein Sicherungskonzept erforderlich, welche die Standsicherheit des Abbruchobjekts sowie der Nachbargebäude und des verbleibenden Bauwerks in jedem Zustand der Abbrucharbeiten und zu jedem Zeitpunkt sicherstellt. Eine Neubebauung als Lückenschluss muss mit abschnittsweiser Unterfangung und stark eingeschränkter Baustelleneinrichtung erfolgen.
Neubau Eine Neubebauung als Lückenschluss muss mit abschnittsweiser Unterfangung und stark eingeschränkter Baustelleneinrichtung erfolgen.Auf Grund der möglichen Geschossflächenzahl könnte auf dem 360 m² großen Grundstück ein dreigeschossiges Vorderhaus mit ca. 470 m² Bruttogrundrissfläche, eine zweigeschossige Seitenflügelbebauung mit ca. 120 m² Bruttogrundrissfläche und mit einer Zustimmung der Denkmalschutzbehörde im Bereich des nördlichen Wohnhauses eine Bruttogeschossfläche von ca. 270 m² entstehen. Somit können ca. 860 m² Bruttogrundrissfläche mit Einfügung in den historischen Stadtkern entstehen. Für die Deckung der Flächendifferenz von ca. 95 m² muss in Anpassung an das Stadtbild ein Dachaufbau mit Frontspieß zur Ansicht von der Straße und als Staffelgeschoss zum Hof geplant werden.
Kosten: Für die Abbruch- und Sicherungsleistungen wurde durch das Amt Britz-Chorin-Oderberg zum 07.04.2020 ein Kostenrahmen in Höhe von 258.489,32 € Brutto ermittelt. Unter Berücksichtigung der Baukostensteigerung und der hohen Konjunkturlage in der Bauwirtschaft müssen für die nicht förderfähigen Abbruchleistungen 296.021,91 € Brutto vorgesehen werden. Die Neubaukosten wurden mittels BKI des Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern, Datenstand: 18.10.2021, Kostenstand: 3.Quartal 2018 an Hand vergleichbarer Objekte aus der BKI-Datenbank ermittelt.
Datenstand: 18.10.2021 Kostenstand: 3.Quartal 2018, DIN 276
Projektbeschreibung Alle Kosten inkl. Mehrwertsteuer
Hieraus ergibt sich unter der Berücksichtigung der Kosten für den Abbruch, der Baunebenkosten und der Kosten für den geplanten Wettbewerb für die Planung für den Hortstandort Berliner Straße 83 ein Baukostenrahmen in Höhe von ca. 3.100.000 €.
6. Variante Sanierung Berliner Str. 89 Das „Alte Rathaus“ Berliner Straße 89 ist Bestandteil eines Denkmals mit Gebietscharakter, hier dem „Stadtkern Oderberg“, welcher unter der" Nummer 09175286 in der Denkmalliste des Landes Brandenburg verzeichnet ist. Das Grundstück Berliner Straße 89 wird über den für die Stadtsituation relativ weitläufigen Marktplatz an der Berliner Straße, hier Landesstraße, und der verkehrsberuhigten Angermünder Straße mit vorgelagerter Parkfläche und Gehweg erschlossen. Weiterhin bestehen zwei nicht barrierefreien Gebäudezugänge an der Gasse zum Schulhof und ein Treppenhauszugang in unmittelbarer Schulhofnähe. Der Seitenflügel wurde in unmittelbarer Nähe eines Nebengebäudes der Angermünder Straße 4 errichtet. Die Traufe des Nebengebäudes auf dem Nachbargrundstück steht im spitzen Winkel mit einem Abstand von weit unter 1 m an der Längsfront des Seitenflügels zur Angermünder Straße. An das am Markt dreigeschossig ausgebildete, repräsentative Hauptgebäude schließt an der Grundstücksgrenze zum Schulhofzufahrt ein zweigeschossiger Seitenflügel mit Teilunterkellerung und angebauten Treppenhaus an. Die unterschiedlichen Geschosszahlen ergeben sich aus der Hanglage. Das 1. Obergeschoss des Hauptgebäudes stellt das Erdgeschoss des Seitenflügels dar. Bedingt durch den langen Leerstand weißt das Gebäude Schimmelbefall auf. Weiterhin sind Rissbildungen in den tragenden Wänden des Seitenflügels entstanden und der defekte Kanal der Quellleitung im rechten Gewerbebereich des Hauptgebäudes führte zu einem kompletten Verlust der Fußbodenkonstruktion in diesem Bereich.
Sanierung Auf Grundlage der vorliegenden Bestandsgrundrisse sowie der Vorortbegehung am 16.06.2021 wurde durch das Ingenieurbüro für Bauplanung GmbH Eberswalde eine kurze Beurteilung der Gebäudesubstanz vorgenommen. Hierbei wurde der Umfang der Sanierungsmaßnahmen ohne Nutzungskonzept wie folgt durch das Ingenieurbüro für Bauplanung GmbH Eberswalde eingeschätzt: Dach und Fassade - Erneuerung der kompletten Dacheindeckung
Erdgeschoss - Trockenlegung bzw. Sanierung der Wände im Bereich der Gewerbeeinheiten
Obergeschosse - Teilweise Rückbau von Trockenbauwänden
Dachgeschoss Haustechnische Anlagen Außenanlagen
Umbau des „Alten Rathauses“ zur Nutzung für Hort/Mensa
Hinweis: Auf Grund eines fehlenden Nutzungskonzeptes wurden bei der Beurteilung der Maßnahmen keine nutzungsspezifischen Erfordernisse erfasst! Für eine Nutzung als Hort mit Mensa sind unter anderem die Mindeststandards für den Sonderbau nach BbgBO, der Schulbaurichtlinie und den jeweiligen DGUV- Vorschriften sowie die Arbeitsstättenrichtlinien einzuhalten. Für den Umbau sind hierbei unter anderem folgende zusätzlichen Maßnahmen notwendig:
-VSG- Verglasung Fenster bis 2 m über Fußboden -Klemmschutzvorrichtung für alle Türen -Herstellung des fehlenden notwendigen Flurs im Erdgeschoss des Seitenflügels einschließlich Aufzugtechnik zur Überwindung des Höhenunterschiedes der drei bestehenden Steigungen -Herstellung von Bypasslösungen für alle Räume am Treppenhaus mittels Herstellung neuer Türöffnungen und /oder notwendiger Flure -Neuerrichtung des Treppenhauses am Seitenflügel (Laufbreite zu gering, Türen in Fluchtrichtung schlagen in den Rettungsweg) -Brandwandausbildung im Bereich des Fehlenden Abstandes des Seitenflügels zur Nachbarbebauung, F90-Ausbildung des Daches und der Fensteröffnungen einschließlich sensorgesteuerten Schließvorrichtungen für notwendig zu öffnende Fenster oder Brandschutzvorhänge -Brandschutz- und Schallschutztechnische Ertüchtigung der Decken -Ausstattung/Möblierung
Auf Grund der bestehenden Nettogrundfläche, ermittelt auf Grundlage der Bestandsgrundrisse in Summe von 856,50 m², kann die veranschlagte Nutzfläche von ca. 780 m² gemäß Raumkonzept für die alleinige Nutzung des Gebäudes als Hort und Mensa umgesetzt werden
Kosten
Die Grunderwerbskosten werden vorläufig mit ca. 287.500 € angenommen. Die Kosten für die Sanierungsmaßnahmen wurden durch das Ingenieurbüro für Bauplanung GmbH Eberswalde im Juni 2021 in Höhe von 2.734.717,34 € Brutto geschätzt.
Zusatzkosten für Nutzung Hort/Mensa
Hieraus ergibt sich unter der Berücksichtigung der Kosten für den Erwerb und der Kosten für den geplanten Wettbewerb für die Planung für den Hortstandort Berliner Straße 89, im „Alten Rathaus“ ein Baukostenrahmen in Höhe von ca. 3.750.000 €.
7. Gutachten zur Verkehrswertermittlung der Immobilie „Berliner Str. 89“
Die Amtsverwaltung beauftragte einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zur Verkehrswertermittlung der Immobilie. Der Verkäufer teilte jedoch mit, dass ein Zugang zum Zwecke der Verkehrswertermittlung aktuell nicht gewährt werden kann. Als Begründung wurde angeführt: „… gern gewähren wir dem Gutachter Zutritt, so wie wir auch zuvor bereits Vertretern des Amtes Zutritt gewährten und auch der Bürgergruppe „Perspektive“ lange Zeit Räume unentgeltlich überließen. Ohne einen gebäudekundigen Begleiter kann das Gebäude jedoch nicht besichtigt werden. Sachkundig sind hinsichtlich dieses Objektes nur wenige Leute in unserem Unternehmen. Aktuell sind nahezu alle unsere Mitarbeiter damit beschäftigt, vertraglich zugesicherte Übergaben im Rahmen eines großen Paketverkaufes (siehe Bericht der MOZ vom 02.11.2021) vorzubereiten. Hinzu kommen die stark wachsenden Inzidenzen. Wir müssen in einigen Objekten verschärfte Hygieneanforderungen in Senioren-Wohngemeinschaftsobjekten umsetzen, wo während der letzten Wellen bereits zahlreiche Bewohner starben. Darüber hinaus stehen wir aktuell vor stark steigenden Energiepreisen. Im Sinne unserer Mieter versuchen wir aktuell neue Verträge mit den versorgen auszuhandeln. Das kostet viel Zeit und Kraft. Parallel laufen zudem regulär die Betriebs- und Heizkostenabrechnungen für 2020 auf Hochtouren, worauf die Mieter, Grundsicherungsämter und der Jobcenter dringend warten. Der zuständige Objektbetreuer hat zudem vor einigen Tagen seinen Sohn verloren. Wir hoffen, dass sich die Situation im Dezember bei uns wieder etwas entspannt, so dass wir dann ggf. eine Besichtigung vornehmen können. In den von Ihnen erwünschten Wochen ist dies so kurzfristig leider nicht möglich. Bitte rufen Sie mich im Dezember zwecks unkomplizierter Vereinbarung eines Besichtigungstermins zurück….“. Die Verwaltung hätte die Möglichkeit, den Rechtsweg einzuschlagen, um die Erstellung eines Gutachtens vor Ablauf der Vorkaufsrechtsfrist zu erreichen. Hiervon wird jedoch derzeit noch abgesehen, da es hierzu eines separaten Beschlusses der Stadtverordnetenversammlung bedarf. Der Verwaltung liegt bereits ein Gutachten zur Verkehrswertermittlung vom 30.11.2009 vor. Es wurde von der KGW Kommunale Grundstücks- und Wohnbautengesellschaft der Gemeinden des Amtes Oderberg mbH in Auftrag gegeben. Der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken ermittelte seinerzeit einen Verkehrswert von 1,00 Euro für das ehemalige Rathaus. Die eventuelle Inanspruchnahme eines Vorkaufsrechtes darf diesen Betrag nicht übersteigen, solange ein aktuelleres Gutachten nicht einen anderen Verkehrswert ergibt. Zwar sind die Immobilienwerte in den letzten Jahren gestiegen, aber angesichts des Sanierungsbedarfes in Millionenhöhe ist realistischerweise auch im Jahre 2021 von einem Verkehrswert des ehemaligen Rathauses von 1,00 € auszugehen.
8. Aktuelle finanzielle Situation der Stadt Oderberg
Ergebnishaushalt Aus dem vorliegenden Entwurf zum Haushaltsplan 2022 der Stadt Oderberg lässt sich ableiten, dass der strukturelle Haushaltsausgleich im Finanzplanzeitraum in den einzelnen Haushaltsjahren erreicht wird. Die erwarteten Überschüsse des ordentlichen Ergebnisses reichen in den einzelnen Haushaltsjahren aus, um den bis zum 31.12.2020 entstandenen Fehlbetrag aus ordentlichem Ergebnis auszugleichen und zum 31.12.2025 eine Rücklage aus Überschüssen des ordentlichen Ergebnisses in Höhe von rund 80 TEUR auszuweisen. Damit wird auch der materielle Haushaltsausgleich erreicht. Dies ist jedoch nur durch die Gewährung von Bedarfszuweisungen aus dem Ausgleichsfonds gem. § 16 Abs. 1 BbgFAG für die Sanierung der Oderhänge Gartenstraße möglich. Die im Planjahr 2021 nicht berücksichtigte Ergebnisauswirkung beläuft sich auf rund 193 TEUR, ohne die der gesetzliche Haushaltsausgleich nicht darstellbar wäre. Ein „Polster“ in Höhe von 80 TEUR ist für eine Stadt wie Oderberg nur als winzige Reserve anzusehen, die Haushaltslage ist nach wie vor kritisch zu beurteilen.
Finanzhaushalt Zum 31.12.2020 verfügte die Stadt Oderberg über einen Zahlungsmittelbestand in Höhe von 17.474 EUR. Weiterhin bestanden Kassenkredite in Höhe von 647.174 EUR. Die Haushaltsplanung 2021 sah insgesamt eine Reduktion des Zahlungsmittelbestandes um 484.494 EUR im Haushaltsjahr 2021 vor, unberücksichtigt blieben dabei die Zahlungen aus der Gewährung von Bedarfszuweisungen aus dem Ausgleichsfonds gem. § 16 Abs. 1 BbgFAG für die Sanierung der Oderhänge Gartenstraße in Höhe von 1.497.462 EUR im Haushaltsjahr 2021. Für das Haushaltsjahr 2022 ist eine Veränderung des Zahlungsmittelbestandes in Höhe von 447.062 EUR vorgesehen. Somit würde die Stadt Oderberg zum 31.12.2022 einen Zahlungsmittelbestand unter Vernachlässigung offener Forderungen und Verbindlichkeiten in Höhe von -63.794 € vorweisen:
In der Haushaltsplanung 2022 sind notwendige Investitionen mit einem Eigenanteil in Höhe von 419.100 EUR vorgesehen. Darüber hinaus ist ernsthaft mit der Inanspruchnahme der Stadt Oderberg aus dem Rechtsstreit zuzüglich Zinsrisiko und Prozesskostenrisiko in Höhe von rund 806.650 EUR zu rechnen. Derzeit laufen Vergleichsverhandlungen, die im ungünstigsten Fall die finanzielle Belastung auf rund 535.000 EUR reduzieren könnten, voraussichtlich auf nicht unter 500.000 EUR. Je nach tatsächlichem Verhandlungsergebnis würde die Liquiditätsausstattung der Stadt Oderberg zum 31.12.2022 somit zwischen -563 TEUR und -600 TEUR liegen.
Gesamtbeurteilung Unter der Voraussetzung, dass die im Haushaltsplan 2021 und 2022 vorgesehenen Maßnahmen umgesetzt werden und unter Berücksichtigung der drohenden Inanspruchnahme aus dem erwähnten Klageverfahren, verfügt die Stadt Oderberg derzeit nicht über die notwendige Liquiditätsausstattung, zusätzliche Investitionen zu bewältigen. Notwendige investive Maßnahmen müssten zukünftig über eine Kreditaufnahme finanziert werden.
9. Zusammenfassung
Sowohl die Variante Rathaus Berliner Str. 89 (Rathaus) als auch die Variante Hortneubau Berliner Str. 83 (Neubau) könnten gleichermaßen die Erfordernisse des Raumprogrammes umsetzen. In beiden Varianten wäre die vorhandene Fläche nahezu ausgeschöpft, so dass weitere ergänzende Nutzungen nicht mehr möglich wären. Bei Umsetzung des erforderlichen Hortraumprogrammes sind prognostisch für den Hortneubau (inkl. Abriss Bestand) ca. 3,1 Millionen Euro aufzubringen. Die Sanierung des Rathauses würde prognostisch 3,75 Millionen Euro verzehren. Zum Jahresende 2022 liegt die Liquiditätsausstattung der Stadt voraussichtlich im Höchstfall bei -0,5 Millionen. Die Frage der Fördermittelhöhe ist vernachlässigbar, da sowohl Rathaussanierung als auch Hortneubau gleichermaßen Fördermittel nutzen können. Dieses Kriterium ist daher nicht geeignet für eine Abwägung zwischen den Varianten. Angesichts der Finanzausstattung der Stadt kann nur der Variante Hortneubau Berliner Str. 83 eine Empfehlung zur Umsetzung ausgesprochen werden. Sollte ein Vorkaufsrecht beschlossen werden, so wäre das Vorkaufsrecht zum Rathausanbau zu einem Verkehrswert von 1 Euro auszuüben.
Änderungsempfehlungen aus der Beratungsfolge:
Beschlussfassung:
Entsprechend des Beschlussvorschlages
Entsprechend des Beschlussvorschlages mit folgenden Änderungen
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