Die Gemeindevertretung Niederfinow beschließt, an dem Grundstück Dorfstraße 10 mit 6 WE- Mehrfamilienhaus in 16248 Niederfinow - Flurstück 173 der Flur 2 (1.400 m²) und Flurstück 81 (2.340 m²) der Flur 1, Gemarkung Niederfinow - ein Erbbaurecht zu vergeben.

Die Gemeindevertretung befürwortet eine Nutzung des Objektes nach sozialen Maßstäben. Die Gemeinde Niederfinow beabsichtigt, den Zuschlag für das Erbbaurecht nur einem Bieter zu erteilen, der eine soziale, mietpreisgebremste Vermietung und energetisch nachhaltige Instandsetzung gewährleistet. Im abzuschließenden Erbbaurechtsvertrag wird insofern geregelt, dass für die Dauer des Erbbaurechts diese Anforderungen zu gewährleisten sind. Die beabsichtigte Bestellung eines Erbbaurechts ist im Amtsanzeiger, auf der Homepage des Amtes Britz-Chorin-Oderberg, sowie auf einschlägigen Portalen überregional zu veröffentlichen. Angebote mit einer Beschreibung der geplanten Umsetzung sind bis zum 31. April 2022 in der Amtsverwaltung einzureichen. Die  infrage kommenden Bewerber*innen werden in die Gemeindevertretersitzung eingeladen, um sich und ihre Ideen für das Objekt und die Finanzierung vorzustellen. 

Für die Erbbaurechtsvergabe gelten folgende vertragliche Rahmenbedingungen:  

• Die Laufzeit des Erbbaurechts beträgt 80 Jahre. 
• Der Erbbauzinssatz beträgt mindestens 4 % und ist Zuschlagskriterium. 
• Basis des Erbbauzinses ist der aktuelle Bodenrichtwert für die Flurstücke 
• Der Erbbauzins ist laufend, d.h. über die gesamte Zeit des Erbbaurechts zu entrichten 
• Die Erbbauzinsanpassung erfolgt entsprechend den Bestimmungen des Erbbaurechtsgesetzes nach Ablauf von 3 Jahren ab Vertragsabschluss bzw. nach Ablauf von 3 Jahren seit der letzten Erbbauzinserhöhung und nach durchgeführter Billigkeitsprüfung.  Wenn sich der Verbraucherpreisindex für Deutschland um mehr als 5% verändert, verändert sich der Erbbauzins um den gleichen Prozentsatz. 
• Der vom Erbbaurechtsnehmer bei Vertragsabschluss zu zahlende, gutachterlich ermittelte Gebäuderestwert beträgt 30.000 EUR und ist bei Vertragsschluss an die Gemeinde zu zahlen
• Für das Gebäude wird bei Zeitablauf eine Entschädigung in Höhe von 2/3 des Verkehrswertes vereinbart, der durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Grundstücksbewertung ermittelt wird.  
• Der Erbbaurechtsnehmer verpflichtet sich das Mehrfamilienhaus innerhalb eines Zeitraumes von 4 Jahren instand zu setzen.  
• Der Erbbaurechtsnehmer verpflichtet sich, die geschlossenen Nutzungsverträge bzw. Mietverträge der Gemeinde Niederfinow auf Verlangen vorzulegen;  
• Der Erbbaurechtsnehmer verpflichtet sich, bei Weiterveräußerung des Erbbaurechts sämtliche im Erbbaurechtsvertrag eingegangenen Verpflichtungen an künftige Erbbaurechtsnehmer*innen weiterzugeben und vorher die Zustimmung der Gemeinde Niederfinow zum Weiterverkauf einzuholen.  
• Die Vermietung der Wohneinheiten als Ferienwohnungen wird ausgeschlossen. 
• Sämtliche Vertragsnebenkosten trägt der Erbbaurechtsnehmer.

Sachverhalt:

Mit Beschluss NI-047/2020 vom 11.06.2020 hat sich die Gemeindevertretung Niederfinow dafür ausgesprochen, das Grundstück Dorfstraße 10 mit insgesamt 6 Wohneinheiten zu veräußern. Eine Instandsetzung der Immobilie durch die Gemeinde ist nicht wirtschaftlich und derzeit auch nicht im Haushalt darstellbar, da die finanziellen Ressourcen der Gemeinde Niederfinow durch andere große Projekte gebunden sind.

Die Beratungen in der Gemeindevertretung und deren Ausschüssen verfolgten über die gesamte Zeit insbesondere die Ziele, zum einen das Miethaus für die Bewohner*innen der Dorfstraße 10 weiterhin zu einem vertretbaren Preis zu erhalten, das ortsbildprägende Erscheinungsbild des Gebäudes zu bewahren und eine zügige sowie ökologisch nachhaltige Sanierung mit dem Verkauf sicherzustellen. Weiterhin war es der Gemeindevertretung wichtig, auch mitentscheiden zu dürfen, welche Käuferin/ welcher Käufer den Zuschlag für eines der wenigen Mietwohnhäuser in Niederfinow erhält. 

Mit Beschluss NI-003/2021 vom 08.04.2021 erging daher die Entscheidung zu einer Konzeptvergabe für ein Erbbaurecht mit verpflichtenden Rahmenbedingungen von der Gemeindevertretung. Die Ausschreibung wurde für einen Zeitraum von 2 Monaten lediglich auf der Homepage des Amtes Britz-Chorin-Oderberg sowie im Amtsanzeiger veröffentlicht, woraufhin nur ein Angebot mit Konzept fristgerecht eingereicht wurde. Die Gemeindevertretung konnte sich nicht auf dieses Angebot einigen und hat Abstand von dem Wunsch genommen, den Verkauf mit einer zu großen Anzahl von Auflagen durchzuführen. Daher wurde zunächst der Beschluss zur Vergabe eines Erbbaurechtes am Grundstück Dorfstraße 10 am 04.10.2021 aufgehoben, um neue Möglichkeiten der Veräußerung zu eruieren. Dabei wurden ein Bieterverfahren mit Konzeptvergabe sowie die Vergabe eines Erbbaurechts mit ein paar wichtigen Auflagen geprüft, um die Ursprungsidee der Gemeindevertretung aus den langen Beratungen der vergangenen Monate weiterhin mit aufzugreifen. Nach Beratung durch das Amt konnte ein Bieterverfahren mit Konzeptvergabe für die Immobilie ausgeschlossen werden. Wenn an den oben genannten Zielen der Veräußerung noch festgehalten werden soll wird empfohlen, die Dorfstraße 10 durch die Vergabe eines Erbbaurechts mit wenigen wesentlichen Rahmenbedingungen zu veräußern. So behält die Gemeinde die Möglichkeit eine sozialverträgliche Vermietung des Objekts sicherzustellen und zu verhindern, dass das Haus zum Spekulationsobjekt wird. Außerdem bleibt die Gemeinde Eigentümerin des Grundstückes und hat nach Ablauf der Laufzeit für das Erbbaurecht die Möglichkeit, das Objekt anderweitig zu verwerten.

Bei der Durchführung eines Bieterverfahrens zur Veräußerung des Mietshauses und der umgebenden Grundstücke erhält immer der Höchstbietende den Zuschlag, ohne die Berücksichtigung von Umsetzungsideen der Sanierung oder einer Nutzungsstrategie für das Mietshaus.

Stellungnahme der Verwaltung:

Neben der Veräußerung des kommunalen Grundstückes Dorfstraße 10 besteht als weitere Möglichkeit die Vergabe eines langjährigen Erbbaurechtes, bei dem die Gemeinde Niederfinow weiterhin Eigentümerin der Grundstücke bleibt, aber den (eigentumsähnlichen) Besitz an dem Grundstück überträgt. Insofern kommen hierbei die strengen Vorschriften über die Veräußerung von kommunalen Vermögenswerten aus der brandenburgischen Kommunalverfassung und den einschlägigen Runderlassen der oberen Kommunalaufsichtsbehörde nur bedingt zur Anwendung. Auflagen und Bedingungen können bei dieser Verfahrensart auf den künftigen Erbbaurechtsnehmer übertragen werden. Der Beschluss steht daher im Einklang mit den Rechtsvorschriften.

Die finanziellen Auswirkungen beziehen sich auf eine Anzeige in der Gesamtausgabe der Märkischen Oderzeitung/Märkischer Markt mit der auf den vollständigen Ausschreibungstext auf der Internetpräsenz des Amtes Britz-Chorin-Oderberg hingewiesen wird.

Änderungsempfehlungen aus der Beratungsfolge:

Beschlussfassung:

Entsprechend des Beschlussvorschlages

Entsprechend des Beschlussvorschlages mit folgenden Änderungen