Sachverhalt:

Die Gemeinde Lunow-Stolzenhagen verfügt über einen kommunalen Wohnungsbestand mit 27 Wohneinheiten, die sich auf zwei Mehrfamilienhäuser aufteilen. Dies sind zum einen das Mehrfamilienhaus Schulstraße 15 a-b mit 18 Wohneinheiten und das Mehrfamilienhaus Hohensaatener Straße 16 a-b mit 9 Wohneinheiten. Ein weiteres Mietobjekt, die Ernst-Thälmann-Straße 19 im Ortsteil Stolzenhagen, hatte die Gemeinde vor knapp zehn Jahren wegen offensichtlicher Unrentabilität bereits veräußert.

Bei ihren Beratungen stellte sich jüngst der Gemeindevertretung auch die Frage, wie angesichts sich verschärfender Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden und dem im Raum stehenden Verbot des Einbaus von Gas- und Ölheizungen ab dem Jahre 2024, ein weiteres Festhalten am kommunalen Wohnungsbestand sinnvoll ist.

Das Vorhalten von bezahlbarem Wohnraum ist eine klassische Selbstverwaltungsaufgabe der Kommunen und Teil der kommunalen Daseinsvorsorge über die diese eigenverantwortlich entscheiden. Eine Verpflichtung besteht für die Kommunen nicht.

In der Gemeinde Lunow-Stolzenhagen leben ca. 1.159 Einwohner (31.12.2021). Es ist davon auszugehen, dass ein Großteil der Einwohner in selbstgenutzten Wohneigentum untergebracht ist. Der verbleibende Teil ist auf vermietbaren Wohnraum angewiesen. Mit ihrem Wohnungsbestand ist die Gemeinde Lunow-Stolzenhagen größter Vermieter im Ort. Nur ein weiteres größeres Objekt eines privaten Vermieters steht in der Stolzenhagener Straße zur Deckung des Wohnungsbedarfs zur Verfügung.

Ob ein Festhalten am kommunalen Wohnungsbestand sinnvoll ist, soll nunmehr anhand einiger Kennzahlen zu den Objekten ermittelt werden. Für die Darstellung der Rendite der Mehrfamilienhäuser wurden zwei unterschiedlich berechnete Instandhaltungsrücklagen herangezogen. Dies ist zum einen die branchenübliche Instandhaltungsrücklage, die ca. 20 % der jährlichen Kaltmiete beträgt. Und weiterhin die Instandhaltungsrücklage nach Peters, die vereinfacht von einer Gebäudelebensdauer von 80 Jahren ausgeht und dass in diesem Zeitraum so viel Geld jährlich zurückzulegen ist, dass nach 80 Jahren das anderthalbfache des Herstellungswertes des Gebäudes zur Verfügung steht. Das Gebäude also mit dem angesparten Geld vollständig neu gebaut werden kann.

Hohensaatener Straße 16 a-b:

Zweigeschossiges Mehrfamilienhaus in Massivbauweise mit 9 Wohneinheiten. Guter Erhaltungszustand. Beheizung über Wärmecontracting.

Als größere Instandhaltungsarbeiten steht eine Fensterwartung an, für die im laufenden Jahr 2.500 € veranschlagt werden.

Grundstücksgröße:    2.208 m²

Wohnfläche:     516 m²

Kaltmieteinnahmen:    28.992,82 € p.a.

Verwaltergebühr:     3.070,00 € p.a.

Restbuchwert (31.12.2023):   166.712,56 €

Restkredit (31.12.2023):   46.500,00 €

Zins/Tilgung:     7.044,78 € p.a.

Restnutzungsdauer (fiktiv):   24 Jahre

Instandhaltungsrücklage (üblich):  5.800,00 € p.a.

Instandhaltungsrücklage (nach Peters): 13.024,42 € .p.a.

Instandhaltungsaufwendungen (tatsächl.): 3.512,61 € p.a.

Immobilienrendite (Netto): 7,84 % p.a.

28.992,82 € Nettokaltmiete – 3.070,00 € Verwaltung – 5.800,00 € Instandhaltung – 7.044,78 € Zins/Tilgung = 13.078,04 € Jahresreinertrag

13.078,04 € Jahresreinertrag / 166.712,56 € gebundenes Kapital (Investitionskosten) x 100 = 7,84 Prozent Nettomietrendite

Mit einer Immobilienrendite von 7,84 % jährlich und einem Bauzustand, der lediglich gewöhnliche Instandhaltungsaufwendungen erfordert, ist ein Verbleib des Mehrfamilienhauses Hohensaatener Straße 16 a-b im Eigentum der Gemeinde sinnvoll. Selbst eine Renditeberechnung unter Verwendung der Instandhaltungsrücklage nach Peters`scher Formel, an der viele Anlageobjekte hinsichtlich ihrer Rentabilität scheitern dürften, führt zu einer Immobilienrendite von immernoch 3,5 % p.a., so dass dieses Objekt hinsichtlich seiner Wirtschaftlichkeit über jeden Zweifel erhaben sein dürfte.

Schulstraße 15 a-b:

Zweigeschossiges Mehrfamilienhaus mit Satteldach und ausgebautem Dachgeschoss mit 18 Wohneinheiten. Beheizung über Wärmecontracting.

Guter Erhaltungszustand. Jedoch Dach mit Gaubenaufbau undicht und vollständig erneuerungsbedürftig. Investitionsbedarf ca. 250.000 €. Im Jahre 2021 wurden in vier Wohnungen Instandsetzungsmaßnahmen zur Aufrechterhaltung der Vermietbarkeit durchgeführt.

Grundstücksgröße:    5.032 m²

Wohnfläche:     1.092 m²

Kaltmieteinnahmen:     55.304,41 € p.a.

Verwaltergebühr:    5.372,88 € p.a.

Restbuchwert (31.12.2023):    358.868,23 €

Restkredit (31.12.2023):    97.422,00 €

Zins/Tilgung:     12.771,94 € p.a.

Restnutzungsdauer (fiktiv):   24 Jahre

Instandhaltungsrücklage (üblich):  11.060,00 € p.a.

Instandhaltungsrücklage (nach Peters):  18.691,05 € p.a.

Instandhaltungsaufwendungen (tatsächl.): 11.957,23 € p.a.

Immobilienrendite (Netto): 7,27 % p.a.

55.304,41 € Nettokaltmiete – 5.372,88 € Verwaltung –  11.060,00 € Instandhaltung – 12.771,94 € Zins/Tilgung = 26.099,18 € Jahresreinertrag

26.099,18 € Jahresreinertrag / 358.868,23 € gebundenes Kapital (Investitionskosten) x 100 = 7,27 Prozent Nettomietrendite

Auch bei diesem Objekt ergibt sich eine stattliche Immobilienrendite von 7,27 %/Jahr (mit Instandhaltungsrücklage nach Peters`scher Formel: 5,14 %/Jahr), wobei hier zu berücksichtigen ist, dass eine kostenintensive Dacherneuerung einschließlich der Gaubenaufbauten erforderlich ist. Da jedoch in den zurückliegenden 15 Jahren die tatsächlichen Instandhaltungsaufwendungen deutlich unter den immobilienwirtschaftlich sinnvollen jährlichen Instandhaltungsrücklagen geblieben sind, wurden die anstehenden Kosten für die Dacherneuerung von ca. 250.000 € bereits auf dem Hausverwaltungskonto angespart.

Durch den derzeit zu verzeichnenden Anstieg der Zinsen und den daraus in absehbarer Zeit zu erwartenden Auftragsrückgang bei den Handwerksbetrieben, könnten sich die veranschlagten Kosten für die Dacherneuerung auch noch deutlich reduzieren. Eine Umsetzung ist im Jahr 2024 vorgesehen.

Überlegungen zu Energieeffizienz:

Die derzeitige Bundesregierung hat sich auf ein Verbot des Einbaus von Öl- und Gasheizungen ab dem Jahre 2024  geeinigt. Neu eingebaute Heizungen sollen dann mit 65 % erneuerbaren Energien laufen. Hierzu sind jedoch noch Änderungen der gesetzlichen Grundlagen erforderlich.

Für beide gemeindlichen Mietwohnhäuser besteht jeweils ein Wärmecontracting-Vertrag. Die Heizungsanlage ist daher Eigentum eines Dienstleisters und wird durch diesen gewartet und gegebenenfalls erneuert. Die Einhaltung der Vorschriften zu Heizungsanlagen, wenn sie denn gesetzlich umgesetzt worden sind, ist damit Sache des Dienstleisters.

Auch die Europäische Kommission will den Klimaschutz im Gebäudesektor mit einer neuen Gebäuderichtlinie vorantreiben. Bis 2033 sollen alle Wohngebäude in der EU die Energieeffizienzklasse D erreicht haben.

Auch hier ist zunächst erst einmal eine Richtlinie auf EU-Ebene zu verabschieden und diese im weiteren in bundesdeutsches Recht umzusetzen. Dies kann noch einige Zeit in Anspruch nehmen.

Wenn diese Gebäuderichtlinie jedoch Wirklichkeit werden sollte, bedeutet das für die gemeindlichen Mehrfamilienhäuser, dass diese eine maximale Endenergie von 130 kWh/Quadratmeter Gebäudenutzfläche im Jahr aufweisen dürfen.

Fazit:

Die Mehrfamilienhäuser Hohensaatener Straße 16 a-b und Schulstraße 15 a-b sind in einem durchschnittlich gepflegten Zustand ohne nennenswerten Instandhaltungsrückstau, mit Ausnahme einer erforderlichen Dacherneuerung auf dem MFH Schulstraße, für die jedoch der erforderliche finanzielle Aufwand bereits angespart worden ist. Die Immobilienrenditen (netto) betragen 7,84 % und 7,27 % p.a..

Die Gemeinde Lunow-Stolzenhagen konnte den gesetzlich geforderten Haushaltsausgleich im Rahmen der Haushaltsplanung 2023 nur sehr knapp erreichen. Am Ende des Finanzplanzeitraumes verbleibt ein Überschuss von nur rund 20.000 Euro. Ohne die Verwendung der Überschüsse aus der Wohnungsverwaltung wäre der Haushaltsausgleich nicht darstellbar und die Aufstellung eines Haushaltssicherungskonzeptes mit weitreichenden Einschnitten in die Ansätze, vor allem im freiwilligen Bereich, nicht mehr vermeidbar.

Im Falle eines Verkaufes müsste der Verkaufspreis weit über den Buchwerten liegen, um eine positive Auswirkung auf den Ergebnishaushalt zu erhalten. Dies ist gegenwärtig nicht realistisch.

Der Umgang mit beiden kommunalen Objekten sollte in den nächsten 3-5 Jahren einer Neubewertung unterzogen werden, je nachdem wie sich die staatlichen Vorgaben zu Energieeffizienz von Bestandsbauten und die Bereitstellung entsprechender Fördermöglichkeiten entwickeln.