Die Gemeindevertretung der Gemeinde Britz beschließt die Durchführung der 2. Änderung des

B-Plan Nr. III "Wohnbebauung - An der Eberswalder Straße" mittels einfacher Änderungen der getroffenen Festsetzungen und genehmigt die Durchführung der Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 2 BauGB und die Beteiligung der Behörden nach § 4 Abs. 2.

Durch die Änderung werden die Grundzüge der Planung nicht berührt.

Die damit entstehenden Kosten hat die Projektgesellschaft PE development GmbH mit Sitz in Zossen zu tragen.

Sachverhalt:

Die Projektgesellschaft PE development GmbH mit Sitz in Zossen beantragt die Durchführung zur 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. III "Wohnbebauung-An der Eberswalder Straße".

Sämtlich damit entstehende Kosten werden durch die Projektgesellschaft PE development GmbH mit Sitz in Zossen übernommen, siehe dazu Anlage dieses Beschlusses.

Erläuterung:

Der Bebauungsplan Nr. III "Wohnbebauung-An der Eberswalder Straße" vom 14.01.2023 in der 1. Änderung vom 17.10.2013 soll in einem einfachen Änderungsverfahren gem. § 13 Abs. 1 BauGB in einer 2. Änderung geändert werden. Durch die Änderung werden die Grundzüge der Planung nicht berührt.

Folgende Anpassungen sollen im Rahmen der 2. Änderung zum Bebauungsplan durchgeführt werden.

Zu ändernde Festsetzungen:

1. Die ausgewiesene Straßenverkehrsfläche II Erschließungsstraße im Trennungsprinzip

            wird von 15 m auf 10 m reduziert.

2. Eine Überschreitung der Grundflächenzahl von 0,35 gem. § 19 Abs. 4 Satz 1und 2  

           BauNVO wird zugelassen.

3. Nebenanlagen nach § 14 BauNVO sind auch außerhalb der Baugrenzen zugelassen.

4. Die Festlegung der zulässigen Sockelhöhe entfällt.

5. Die zulässigen Trauf- und Firsthöhen beziehen sich auf die Höhe der anliegenden zur

            Erschließung dienenden Verkehrsfläche. Die Höhe wird mittig am Gebäude gemessen

            und bezieht sich auf die anliegende Grenzhöhe der jeweilig neu geplanten

            Erschließungsstraße.

6. Es gilt die aktuelle BauNVO in der zuletzt geänderten Fassung vom 01.01.2023

7.          Für alle Baufelder soll einheitlich eine TH Max. von 6,7m und eine FH Max. von

             9,0 m vorgeben werden.

8.        Die einzuhaltenden Abstandsflächen nach Brandenburgischer Bauordnung beziehen sich

           auf das neu zu schaffende Geländerelief, das sich aus den interpolierten Höhen zwischen

           neuen Erschließungsstraße und den vorhandenen Höhen an den Grundstücksgrenzen

           ergibt. (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB).

Erläuterung zum Ziel und Zweck der Planänderung

1. Das Erfordernis einer 15 m breiten Straßenachse wird aufgrund der Gebietsgröße und der

            anzunehmenden Verkehrsmenge nicht mehr gesehen. Weiterhin soll die Verkehrsfläche

            unter der Beachtung der aktuellen Klimapolitik auf das notwendige Maß von 10 m

            verringert werden. Es kann hierdurch rd. 1.150 qm Verkehrsflächen eingespart werden.

            Eine Muldenversickerung im Bereich der Verkehrsanlagen ist nach aktuellen Erkundungen

            nicht möglich. Das anfallende Oberflächenwasser soll daher sinngleich zur Urfassung des

            Bebauungsplanes vollständig zur Versickerung gebracht werden. Die Versickerung erfolgt

            auf einer dem Baugebiet anliegenden Fläche. (Gemarkung Britz, Flur 2, Flurstück 920)

            Eine wasserrechtliche Genehmigung zur Versickerung liegt vom Landkreis Barnim unter

            der Registernummer AB-O III-Bd-3/23 mit Datum vom 4.10.2023 vor.

2. Unter der Beachtung der Positiveffekte zum Pkt. 1 soll im Sinne einer wirtschaftlichen

            Bebauung die Überschreitung der GRZ im Sinne des § 19 Abs. 4 Satz 1 und 2 BauNVO

            zugelassen werden.

3. Hierbei handelt es sich nur um die Klarstellung, dass Nebenanlagen nach § 19 Abs. 4

            Satz 1 und 2 BauNVO auch außerhalb der ausgewiesenen Baufenster zugelassen sind.

4. Die Festlegung der Sockelhöhe wird städtebaulich als nicht relevant angesehen und stellt

            bei der Genehmigungsplanung und der Prüfung der Genehmigungsplanung eine nicht

            erforderliche Hürde dar. Durch die Festlegung der First- und Traufhöhen besteht eine

            ausreichend Begrenzung.

5. Aufgrund der erheblichen Hanglage wird der Bezug der Trauf- und Firsthöhen auf einzelne

           Höhenpunkte als nicht praktikabel angesehen. Das städtebauliche Ziel wird wesentlich

           besser erreicht, wenn sich die Trauf- und Firsthöhen an den zu errichtenden Verkehrs-

           anlagen orientieren. Die Verkehrsanlagen stellen das zukünftige städtebaulich relevante

           Maß des visuellen Bezuges dar.

6. Im Sinne der Fortschreibung des Planrechtes soll die zu Aufstellungszeitpunkt der

            2. Änderung des Bebauungsplanes die aktuelle BauNVO mit der letzten Änderung

             vom 01.01.2023 gelten.

7.        Durch den Wegfall der Sockelhöhe wird nur die Festsetzung einer Traufhöhe aus nicht

           ausreichend angesehen. Z.T. war eine Traufhöhe von 4,7 m festgesetzt, dies ist für eine

            2-Geschossige Bauweise zu gering. Die Traufhöhe von 6,7 m wird aufgrund der Hanglage

            benötigt.

8.        Der Bezug auf das Bestandsgelände macht aufgrund der Hanglage und der für die

           Erschließung notwendige Modellation keinen Sinn und ist kaum prüfbar.

Änderungsempfehlungen aus der Beratungsfolge:

Beschlussfassung:

Entsprechend des Beschlussvorschlages

Entsprechend des Beschlussvorschlages mit folgenden Änderungen