Sachverhalt:

In der Sitzung der Stadtverordneten am 17.11.2021 wurde der Amtsdirektor beauftragt, mit dem Eigentümer des ehemaligen Rathauses Gespräche mit der Zielsetzung zu führen, eine kommunale Nutzung des Rathauses zu ermöglichen. Am 22.12.2021 trafen sich hierzu in Oderberg der Eigentümer des ehemaligen Rathauses, Herr Wolfgang Carbon, sowie der Amtsdirektor und die Bürgermeisterin.

Sprechstunde Polizei

Denkbar wäre eine regelmäßige Sprechstunde der Polizei, um Anliegen entgegenzunehmen bzw. aktive Präventionsarbeit zu leisten. Da die Polizei jedoch kostenpflichtig bereits ein Büro für Sprechstunden im Rathaus Britz angemietet hat, wäre hier in Oderberg allenfalls ein kostenloses Angebot möglich. Ob seitens der Polizei die Bereitschaft einer ergänzenden Angebotserstellung und die personellen Kapazitäten hierfür vorhanden wären, bedarf noch einer Klärung.

Sprechstunde Amtsverwaltung

Die Amtsverwaltung für die Orte des ehemaligen Amtes Oderberg befindet sich seit Auflösung dieses Amtes in Britz. Damit sind längere Wege für einige Antragsteller verbunden. Allerdings liegen dem Amt keine Beschwerden oder Hinweise von Bürgern vor, die die mangelnde Erreichbarkeit oder fehlende Flexibilität der Verwaltung bei der Terminvergabe beklagen. Auch angesichts dessen, dass mit der anstehenden Umsetzung des Onlinezugangsgesetzes immer mehr Verwaltungsdienstleistungen online erbracht werden, drängt sich die Notwendigkeit einer Änderung nicht vordergründig auf. Im Zuge der Haushaltsplanung 2015 bewilligte der Amtsausschuss seinerzeit keine Mittel für ein mobiles Bürgerbüro und beschloss gleichzeitig die Schließung der damals noch existierenden Außenstelle in der Stadt Oderberg. Tenor des Beschlusses AA 002/2015 war: „Eine schlanke und effiziente Verwaltung und die Einrichtung bzw. der Fortbestand einer Außenstelle in Oderberg passen nicht zusammen. Die Belastung der kommunalen Haushalte durch eine Erhöhung der Amtsumlage wäre bei einer Verbesserung des Angebotes im Servicepunkt Oderberg unausweichlich.“ Da Oderberg nunmehr als grundfunktionaler Schwerpunktort wichtige Versorgungsfunktionen für das Umland erfüllen soll und von einem Bevölkerungswachstum in Stadt und umliegenden Gemeinden auszugehen ist, könnte eine temporär besetzte Außenstelle der Verwaltung in Oderberg sinnvoll sein. Voraussetzung hierfür ist eine Beauftragung des Amtsdirektors durch die Stadt Oderberg, um im Amtsausschuss des Amtes Britz-Chorin-Oderberg eine Beschlussvorlage für die Erarbeitung und Umsetzung eines Dienstleistungskonzeptes der Verwaltung in Oderberg zur Entscheidung einzubringen.

Anmietung Rathaus

Eine Anmietung des Rathauses durch die Stadt zum Ausbau der Hortbetreuung wäre eine denkbare Option. Dem Raumprogramm zugrunde gelegt ist eine Kapazität von 70 Hortbetreuungsplätzen sowie eine Mensa/Mehrzweckraum für 50 Personen. Unter Zugrundelegung der Raumprogrammempfehlungen des Ministeriums für Bildung, Jugend und Sport sowie der DIN 277 ergibt sich eine benötigte Nettogrundrissfläche von 780 qm. Aus den Bestandsgrundrissen geht eine bestehende Nettogrundfläche von sogar 857 qm hervor. Folglich wären neben dem Hort auch weitere flankierende Nutzungen denkbar. Die monatliche Gewerberaummiete in Oderberg beträgt nach Feststellung der kommunalen Wohnungsverwaltung durchschnittlich 6 €/qm.  Es folgt eine monatliche Gesamtmiete von 780 qm * 6 €/qm = 4.680 €. Im Jahr ist mit einem zahlungswirksamen Aufwand von 4.680 € * 12 = 56.160 € zu rechnen. Angesichts der Haushaltssituation der Stadt muss konstatiert werden, dass dieser Betrag von Oderberg nicht aufgebracht werden kann. Eine Anmietung durch die Stadt ist nicht möglich.

Grundstückstausch mit Eigentumserwerb Rathaus

Eine Ausübung des Vorkaufsrechts für das ehemalige Rathaus wurde durch die Stadtverordnetenversammlung abgelehnt. Eine der vorgebrachten Argumentationen hierzu war, dass dadurch der Investor in die Lage versetzt wird, marktgerecht das Haus zu sanieren. Andererseits könnte die Stadt mit dem Hortneubau in der Berliner Str. 83 städtebaulich diesen Bereich der Berliner Straße aufwerten. Die Sanierung der Innenstadt erführe bei Realisierung beider Investitionen einen deutlichen Fortschritt. Der Rathauseigentümer signalisierte, dass vorgenannte Zielsetzung auch auf einem anderen Wege erreicht werden könnte. So wäre ein Tausch des städtischen Grundstückes Berliner Straße 83 (360 qm) mit dem sich im Privatbesitz befindenden Grundstück Berliner Str. 89 (761 qm) denkbar.

Für die Abbruch- und Sicherungsmaßnahmen des Grundstückes Berliner Str. 83 wurde durch das Bauamt des Amtes Britz-Chorin-Oderberg aktuell unter Berücksichtigung der Baukostensteigerung und der Konjunkturentwicklung ein Kostenrahmen von 296 T€ ermittelt. Die Verpflichtung für die Abbruch- und Sicherungsleistungen würden auf den neuen Eigentümer übergehen. Die Grunderwerbskosten für das Rathaus werden mit ca. 287 T€ veranschlagt. Beim Tausch würden für die Stadt lediglich die Erwerbsnebenkosten anfallen.

Sollte der Tausch so vollzogen werden, könnte die Stadt mit der Sanierung und des Umbaus des Rathauses beginnen.

In der Vorlage OD-085/2021 für die Stadtverordnetenversammlung am 17.11.2021 prognostizierte die Verwaltung die Herstellungskosten für den Hortneubau mit 3,1 Mill. €. Für die Sanierung des Rathauses sind Kosten von 3,75 Mill. € anzunehmen. Diese Differenz zwischen den beiden Handlungsvarianten verringert sich durch Wegfall des Kaufpreises. Ein weiterer Vorteil ist die Größe des Rathausgebäudes. Dadurch wären neben der Hortnutzung auch im geringeren Umfange weitere kommunale Nutzungen möglich.

Die finanzielle Belastung einer Investition (Neubau oder Rathaus) soll anhand nachfolgend dargestellten Rechenexempels verdeutlicht werden. Geht man von einem Investitionsvolumen von 4 Mill. € aus und nimmt eine Förderung von 75 % an, so wäre eine Kreditaufnahme von 1 Mill. € erforderlich. Die Investition kann bei Gebäuden über 80 Jahre abgeschrieben werden. Der Ergebnishaushalt wird lediglich durch Abschreibungen und Zins aus der Kreditaufnahme von 1 Mill. belastet. Die jährliche Belastung des städtischen Haushaltes im Ergebnishaushalt liegt in einer Größenordnung von 12.500 € für die Abschreibungen und etwa 7.500 € aus der Zinsbelastung. Der Finanzhaushalt (Kasse) wäre bei einer Kreditlaufzeit von 40 Jahren mit jährlichen Auszahlungen in Höhe von etwa 29.000 € für Zins und Tilgung gefordert.  Dies wäre für Oderberg leistbar. Die Abschreibungen aus den Investitionen von 3 Mill., die mit Fördermittel untersetzt waren, sind nicht relevant, weil hier die Auflösung der Sonderposten in gleicher Höhe gegengerechnet wird.

Zusammenfassung und Verfahrensvorschlag

Eine Anmietung des Rathauses zur Unterbringung des Hortes ist von der Stadt nicht finanzierbar. Es entstünde ein jährlicher zahlungswirksamer Aufwand von 56.160 € Miete bei Zugrundelegung einer marktüblichen Miete. Denkbar wäre jedoch ein Tausch der Grundstücke Berliner Str. 83 (Stadt) und Berliner Str. 89 (Privateigentum). Damit käme die Stadt ohne Kauf in den Besitz des Rathauses und umginge die Problematik der Kaufpreisfindung und Gutachtenerstellung. Diese Vorgehensweise steht unter dem Vorbehalt einer Genehmigung durch die Kommunalaufsicht. Bei einem angenommenen Investitionsvolumen von 4 Mill. €, welches mit einer Förderung von 75 Prozent verbunden sein könnte, verbleiben jährliche zahlungswirksame Belastungen von ca. 29.000 €. Dies wäre von der Stadt leistbar. Ein weiterer Vorteil der Rathausnutzung wäre die größere Nettogrundfläche, die flankierende Nutzungen zulässt. Unter den vorgenannten Prämissen sind die Varianten „Hortneubau“ und „Hort im Rathaus“ als gleichwertig einzuschätzen. Es bedarf nun einer Entscheidung der Stadtverordnetenversammlung, welcher Weg weiter gegangen werden soll.